Как снять дом на лето и не разориться
Прошлый год ознаменовался небывалым спросом на аренду загородных домов. Рост цен по сравнению с 2019-м в среднем составил 50-60%, а в отдельных случаях достигал 200%. Осенью ажиотаж поутих, но теперь, с приходом тепла, горожане снова захотели вести дачный образ жизни. Эксперты рассказали нам, какие тенденции наблюдаются на рынке загородной недвижимости и во сколько обходится «домик в деревне».
Фото: Геннадий Черкасов
Управляющий директор МИЭЛЬ Мария Жукова отмечает, что цены на загородную аренду начали падать в сентябре 2020 года и сейчас находятся примерно на уровне 2019-го: «Коттедж, который в 2019 году сдавался за 50 тысяч рублей в месяц, можно арендовать примерно за ту же стоимость. А вот в апреле прошлого года его сдавали за 70-80 тысяч рублей». При этом, вспоминает руководитель департамента маркетинга KASKAD Family Екатерина Коган, ажиотаж распространялся только на дома или квартиры со своим участком. Аренда жилья без придомового участка, напротив, падала в цене.
Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова говорит, что по сравнению с прошлогодним паническим ажиотажем загородная аренда вернулась в тихую гавань. Предложение не так велико, как прошлой весной и летом, а переоцененные дома потенциальные дачники обходят стороной.
— В этом году такого же ажиотажа, как в прошлом, не предвидится, — говорит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Однако спрос поддерживают, во-первых, закрытые с другими странами границы. А во-вторых, примерно 6 миллионов россиян работают удаленно — в сто раз больше, чем в 2019 году.
— Складывается достаточно интересная тенденция: нет тех заоблачных ставок, которые были во время самоизоляции, арендодатели в спокойном режиме сдают свои дома и пока не стремятся завышать цену, ажиотажного спроса тоже не наблюдается, — рассказывает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. — Возможно, всё это произойдет немного позже. Однако достойных предложений на рынке не так много. Создается стойкое ощущение, что многие оставили свои загородные дома и дачи себе и сдавать не планируют.
Коррективы в динамику спроса на рынке загородной недвижимости вносят непредвиденные изменения: вчера мы жили с двумя дополнительными выходными, сегодня у нас 10-дневные «каникулы», а за границу выехать достаточно сложно, продолжает Юлия Дымова. Люди арендуют спонтанно, на короткий период — вот мы и наблюдаем бум. В такой ситуации снять что-то в аренду весьма проблематично. Поэтому если кто-то рассматривает долгосрочную аренду — от трех месяцев — целесообразней вернуться к этому вопросу в конце мая.
Впрочем, большинство желающих снять загородный дом к летнему сезону уже наверняка определились с выбором. В приоритете у владельцев недвижимости — аренда на все лето или даже на год. «Дачу на майские праздники или посуточно сдают только те, кто до сих пор не нашел своего клиента. И цена такой аренды в три раза выше, чем долгосрочной», — говорит начальник отдела Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Лилиана Лазарева.
На майские праздники москвичи в основном снимали дома в других регионах, а жители регионов начали это делать в Подмосковье. Не исключено, что и летом будет происходить такая же перекрестная миграция. Специалисты полушутя-полувсерьез объясняют этот феномен «стремлением людей к культурному обмену и новым впечатлениям».
Возможно, так и есть. Но не стоит забывать, что подмосковные дачи — самые дорогие в стране, а в соседних областях ценник в 1,5-3 раза ниже. Средняя ставка аренды загородного дома в Московской области составляет 62 тысячи рублей в месяц. Дороже всего снимать дачу на Рублево-Успенском шоссе: среднестатистический домик обойдется в 142 тысячи рублей. Второе и третье места делят Новорижское и Калужское шоссе — 115 тысяч рублей в месяц. Хорошие дачи вдоль остальных трасс стоят дешевле — около 100 тысяч рублей в месяц.
— Средняя площадь дома в аренду, который рассматривают клиенты, — 178 кв. м. Ставка, на которую приходится наибольшее количество запросов, — 82 тысячи рублей в месяц, — подсчитали аналитики Циан. Каждый пятый потенциальный арендатор ищет дом по Новорижскому шоссе. Половина всех просмотров объявлений приходится на Новорижское, Ярославское, Дмитровское, Симферопольское и Минское направления. 46% потенциальных арендаторов загородной недвижимости ищут коттедж, 34% — дачу, 28% — таунхаус.
Интересно, что арендаторы подходят к выбору загородного жилья тщательнее, чем покупатели. «Арендаторам принципиально наличие отопления, канализации, водопровода, санузла. Они хотят, чтобы на участке стояла баня, а забор надежно ограждал бы их от посторонних глаз. Покупатели обращают на эти вещи меньше внимания, планируя финансово вкладываться в приобретенный дом», — поясняют эксперты..
Отдельно стоит сказать об элитных загородных домах. Стоимость их аренды в Подмосковье стартует с миллиона рублей. В редких случаях, если на коттедж долгое время никто не «клюет», собственник может символически снизить цену — например, до 984 тысяч рублей. «Верхнего предела цены практически нет: аренда может обходиться и десятки и даже в сотни миллионов рублей в месяц», — утверждает Ирина Доброхотова.
Впрочем, вернемся к классическим дачам эконом-класса и выедем за пределы Подмосковья. Давайте сравним: аренда дома в Тверской области (самой дорогой из соседних областей) обойдется в 44 тысячи рублей, во Владимирской, Калужской и Тульской — в 39 тысяч. Если же отъехать еще на пару сотен километров дальше, экономия станет совсем явной. В Тамбовской области дачу можно снять за 26 тысяч рублей, в Смоленской — за 25 тысяч, в Курской и подавно за 17 тысяч.
Конечно, можно найти не слишком дорогое жилье и в Подмосковье. «Аренда на длительный срок в Московской области дома целиком с базовыми удобствами начинается от 30 тысяч рублей в месяц, — продолжает Ирина Доброхотова. — Иногда предлагаются части домов (несколько комнат), их можно снять за 15-20 тысяч рублей в месяц».
Однако, арендуя дешевую дачу, нужно отдавать себе отчет, что, скорее всего, туалет находится во дворе, мощности электричества едва ли хватит на работу 2-3 устройств одновременно; а до ближайшего магазина придется топать не одну сотню метров.
Есть и совсем диковинные варианты. Но они для отдыха точно не предусмотрены.
— Самое дешевое предложение в Подмосковье — бесплатное, — рассказывает генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко. — В Чеховском районе минимум на год сдается дом площадью 60 квадратных метров без мебели.
Правда, на этом положительные моменты заканчиваются. Постоялец будет жить не один, а с хозяином дома, которому должен помогать 2-3 дня в неделю по хозяйству. При этом квартиранту придется самостoятельно opганизовaть жилое пpoстpaнcтво, вoсcтановить электрику и купить кровать.
Такие объявления не редкость. Вот, например, еще одно. Хозяин расположенного в Раменском районе двухэтажного дома площадью 100 «квадратов» с участком в 21 сотку сдает его за 5 тысяч рублей в месяц:. Впрочем, тоже не за красивые глаза: «Отдам в хорошие и деловитые руки. Плата символическая, главное — забота о доме и участке».
Многие арендаторы пользуются «закрытой политикой подбора»: снимают у родственников, друзей друзей, посторонних людей, но с рекомендацией. «Считается (небезосновательно, но иногда ошибочно), что в этом случае договор аренды либо не потребуется вообще, либо не будет необоснованных претензий или попросту мошенничества», — объясняет Ирина Доброхотова.
Пандемия, действительно, «разогнала» рынок аренды по объявлению. Многие думают, что проблема в стоимости риелторских услуг, но — нет. Проблема в подборе эксперта по загородному рынку — их меньше, чем городских риелторов, сложнее найти человека с рекомендацией. Квалифицированных агентств недвижимости на этом рынке тоже мало.
При самостоятельном поиске дома не забывайте: ответственность за коммуникации на участке ложится на арендатора. Загородный дом уязвимее квартиры — более пожароопасен, чаще может подвергаться взлому. Оцените рабочие коммуникации (свет, воду, канализацию) и мощность электросети. «Если меньше 5 киловатт, вы сможете одновременно включить только чайник и фен. Для более-менее комфортного проживания требуется 8-10 кВт», — рекомендует Юлия Дымова.
Если потенциальный арендодатель не открыт к диалогу, увиливает от ответов на вопросы или переносит просмотры, это повод поискать другой дом. «Один из наших клиентов рассказал нам историю, как собственник несколько раз переносил показ дачи по надуманным причинам. В конце концов выяснилось, что владелец жилья ждал, когда ветер будет дуть в определенном направлении: рядом был мусорный полигон, источавший ужасный запах, когда ветер дул с него», — приводят пример специалисты МИЭЛЬ.
Уделите внимание ответственности сторон в договоре. Убедитесь. что перед вами собственник; а если собственников несколько, то все они не должны возражать, что вы снимаете жилье. Удостоверьтесь, что в договоре указана полная стоимость аренды и залога. Обратите внимание на срок аренды — многие владельцы домов ставят заградительные меры на досрочное расторжение договора.
