В среднем это 93 000 рублей Поделиться
Цена одного квадратного метра жилья в центре Москвы давно сопоставима со стоимостью квартиры в провинции. Однако парадоксы рынка недвижимости этим общеизвестным фактом не ограничиваются. Например, с каждым следующим километром от Кремля в направлении МКАД столичный «квадрат» дешевеет в среднем на 93 тысячи рублей. Этот и многие другие любопытные выводы эксперты сделали в ходе исследования, посвященного особенностям московского жилья.
Фото: Наталья Мущинкина
«Нулевой километр» на Манежной площади Москвы — это не только популярная у туристов достопримечательность, но и, конечно, самые дорогие квадратные метры в России. Именно этот «пятачок» эксперты взяли за точку отсчета, условно поделив вокруг него столицу на концентрические круги с разницей в один километр по радиусу. И выяснили, сколько стоит жилье на первых десяти километрах от центра.
— В исследовании учитывались проекты с квартирами и апартаментами всех классов, где так или иначе представлено предложение от застройщика, — комментируют авторы исследования, специалисты агрегатора новостроек Dombook. — В среднем квадратный метр недвижимости на каждом следующем километре дешевле, чем на предыдущем, на 93,3 тысячи рублей. Но динамика далеко не везде отрицательная: зачастую жилье, расположенное дальше от центра, оказывается дороже, причем намного.
Например, квартиры в радиусе километра от центра, по данным bnMap.pro, оцениваются в 1,17 млн рублей за квадратный метр, а на втором километре — на 22% дороже: 1,43 млн руб. Управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова призывает не искать в этом какой-либо закономерности. По ее мнению, дело в ограниченности предложения рядом с Кремлем.
Ценообразование в центре вообще часто абстрактно, объясняет эксперт. Близость к Кремлю дает недвижимости имиджевую прибавку, но это не значит, что жить в самом сердце столицы обязательно комфортнее, чем в Хамовниках, на Якиманке или на Патриарших. Предложение там крайне ограниченное, всего четыре проекта, поэтому выход одного нового клубного дома со средней ценой квадратного метра более 2 млн рублей сразу же сдвинет статистику на десятки процентов.
— На цену предложения в новостройках, расположенных в самом центре, влияют многие нюансы: и исторический контекст, и состав команды проектировщиков, если в ней звездные авторы, — рассказывает генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. — Самый популярный метраж элитной квартиры, кстати, достаточно демократичен — около 150 «квадратов». Проектируются в дорогих домах и практичные городские квартиры, и апартаменты площадью около 60 кв. метров.
Средняя площадь квартир в Центральном округе на 40% выше, чем по городу (80 кв. м против 56 кв. м). Это связано с тем, что дома с большими квартирами здесь строили и в дореволюционный период, и в последние два десятилетия. Размер жилых помещений в дореволюционных доходных домах, как правило, превышал 100 квадратных метров. Многие из них были реконструированы в советские годы (в них не только организовывали коммуналки, но и делили многокомнатные помещения на 2–3 отдельные квартиры).
Новое жилье в центре Москвы в основном тоже просторное. Застройщикам домов премиум-класса нет нужды уменьшать размеры квартир, как это делается в последние годы в «экономе». Усредненная площадь жилья в новостройках Центрального округа — 95,5 кв. м. Конечно, есть и 19–20-метровые апартаменты, и хоромы площадью несколько сотен «квадратов». Те и другие, впрочем, представлены в меньшинстве. По статистике от компании Est-a-Tet, на предложения элитного жилья площадью до 50 кв. метров приходится меньше 1%, на лоты 50–70 кв. м — 4%. Квартиры и апартаменты от 70 до 130 кв. м составляют 40% элитного предложения. Жилье размером 130–150 кв. м пользуется спросом у 20% покупателей, более 210 кв. м — у 16%.
Покупатели жилья высокого класса не брезгуют ипотекой. В элитном сегменте кредитование — это финансовый инструмент, которым пользуются не при нехватке средств, а для более грамотного распоряжения деньгами. Доля ипотечных сделок в премиальных жилых комплексах в центре Москвы составляет около 25% от общего количества сделок (в среднем по рынку этот показатель чуть ниже 70%), но в последние годы растет. К примеру, пять лет назад с привлечением банковского финансирования в Центральном округе приобреталось лишь 18% квартир и апартаментов.
На первом километре от центра предлагается лишь 41 квартира в четырех проектах (общая площадь — 4,7 тысячи кв. м), а на втором — уже 360 квартир общей площадью около 56 тыс. кв. м в 25 проектах.
Далее «квадрат» закономерно дешевеет. На третьем километре он стоит 753 тыс. руб. (минус 47% ко второму километру), на четвертом — 474 тыс. руб. (минус 23% к третьему), на пятом — 366 тыс. руб. (минус 23% к четвертому). Здесь же, на пятом километре от сердца столицы, находится первый комплекс апартаментов экономкласса (проект реконструкции бывших общежития и административного здания) — возможно, последняя надежда приобрести недорогую крышу над головой не на выселках.
— Застройка в центре неоднороднее, чем в других административных округах столицы, — говорит руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов. — Здесь представлены как дореволюционные здания, так и дома, возведенные во времена СССР, а также недавно сданные новостройки.
Такая чересполосица характерна почти для всей территории в пределах исторического центра столицы (примеры можно найти и рядом с Тверской улицей, и в арбатских переулках). Исключений из этого правила немного. Например, на окраинах Таганского и Басманного районов есть кварталы, полностью занимаемые типовыми домами 1960–2000-х годов постройки, а в Хамовниках (между Остоженкой и Москвой-рекой) и в Пресненском районе (рядом с «Москва-Сити») имеются зоны сплошной застройки современными монолитными корпусами.
— На одинаковом расстоянии от Кремля находятся районы с абсолютно разной стоимостью квадратного метра. Например, в 5 километрах от сердца столицы расположены Хамовники, Лефортово, Мещанский и Пресненский районы. При этом в Мещанском районе цена квадратного метра новостроек составляет 2,71 млн рублей, в Пресненском — 2,15 млн рублей, в Хамовниках — 1,79 млн, а в Лефортове — 322 тысячи рублей, — говорит директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Анна Гурцева.
Часто ли жители дорогих домов переезжают на новое место жительства? В общем-то нередко. Но переезд из клубного дома в центре Москвы на практике связан, как правило, не с разочарованием от проживания в нем, а с иными причинами. Директор департамента продаж городской недвижимости Savills в России Кристина Томилина рассказывает, что жизненный цикл проживания на одном месте в среднем составляет 7–8 лет. Обычно после этого срока покупатели испытывают необходимость что-то поменять — переехать в жилье с более современными условиями проживания или семья стала больше, и нужна уже другая площадь квартиры. Более того, устаревает и амортизируется сам дом, что влечет за собой стремительное падение его стоимости на рынке, поэтому чем больше откладывать продажу такой квартиры, тем сложнее потом будет ее реализовать. Переезд может быть связан с желанием кардинально поменять обстановку. В этом случае, как правило, семья переезжает в загородный дом, но точка присутствия в городе все равно остается: покупатели просто продают прежнее жилье и покупают более компактное.
Средняя цена «квадрата» на первичном рынке жилых новостроек Центрального округа, по данным гендиректора «Бон Тон» Наталии Кузнецовой, составляет: в квартирах бизнес-класса — 393 тысячи рублей (средняя стоимость квартиры — 31,3 млн руб.), в премиум-классе — 700 тысяч рублей (94,4 млн руб.). Апартаменты продаются еще дороже: усредненный «квадрат» в бизнес-классе стоит 620 тысяч рублей (при средней цене жилья 35,5 млн руб.), в премиум-классе — 808 тысяч рублей (95 млн руб.).
Интересное наблюдение: конструктивные решения, направленные на борьбу с коронавирусом, не успели стать заметными факторами, влияющими на цену жилья.
— Такие «фишки», как бесконтактные двери, не являются следствием пандемии в прямом смысле этого слова, а становятся стандартной частью инженерии. Во-первых, пандемия все же преходяща, во-вторых — система «умный дом» по умолчанию встроена в любой элитный или премиальный объект. Конечно, внедрение таких технологий увеличивает конечную стоимость объекта, но это обычные расходы на строительство дорогого жилья, — говорит Анна Гурцева.
— Мы пока не видим существенных изменений в планировках новых проектов в связи с пандемией. Люди больше обращают внимание на репутацию девелопера, качество строительства, отделки квартир, подъездов, разнообразие детских площадок и особенности соседства. Явными требованиями стали: наличие балконов, террас, большая площадь остекления, максимальная близость к парку, — говорит руководитель департамента консалтинга и аналитики московского агентства недвижимости «Азбука Жилья» Ярослав Дарусенков.
Согласно опросу компании «Мармакс», 87% покупателей жилья бизнес-класса хотят иметь в своем жилом комплексе фитнес-зал. 71% респондентов считают обязательной опцией колясочную, 61% — постомат, 54% — душ для собак. Половина опрошенных считает, что необходим не только подземный паркинг, но и гостевые места с внешней стороны комплекса, а 29% — подземный с гостевыми местами во дворе. Среди отдельных пожеланий — банкомат в доме, постирочные комнаты, хорошая шумоизоляция квартир, зоны каршеринга и электрозарядки для автомобилей.
Мы тем временем покидаем Центральный административный округ Москвы. Но, поскольку Кремль все еще близок, цены падать не спешат. Шестой километр оказывается дороже пятого на 3%. Квадратный метр здесь стоит в среднем 378,8 тысячи рублей из-за единственного жилого комплекса премиум-класса у границ Парка Победы со средней ценой 765 тысяч рублей за «квадрат». Кстати, премиум-класс при движении от центра в область последний раз встречается на десятом километре. Однако проекты, которые аналитики относят к бизнес-классу, будут попадаться и дальше, даже за МКАД.
Удивительно, но седьмой километр (тоже по вине лишь одной новостройки) оказался дороже шестого, причем сразу на 33%: средняя стоимость квадратного метра на нем — почти 505 тысяч рублей. Виной всему элитные резиденции на улице Косыгина, где квадратный метр в среднем стоит почти 1,3 млн рублей.
На восьмом километре логический порядок восстанавливается — квадратный метр стоит на 34% дешевле, 334 тысячи, на девятом — еще на 3% дешевле, 323 тысячи рублей. На десятом вновь дорожает до 335 тысяч рублей.
— Местоположение дома важно, но все же прямой зависимости с расстоянием от Кремля нет, — утверждает главный аналитик группы компаний МИЭЛЬ Екатерина Бережнова. — Например, квадратный метр квартиры в Мещанском районе с хорошим дизайнерским ремонтом в пятиэтажном доме 1928 года стоит на 50 тысяч рублей дороже, чем квадратный метр квартиры в Тверском районе в пятиэтажном доме 1927 года, но с косметическим ремонтом.
Ключевым фактором, от которого зависит стоимость квадратного метра, является качество дома, говорит заместитель директора департамента управления активами и инвестициями Becar Asset Management Дарья Канева. В зависимости от этого, а также от уровня инфраструктуры и формируется цена. «Многие премиальные проекты на периферии города могут стоить гораздо больше, чем старые пятиэтажки в центре. Ровно так же в любом районе Москвы квартира может стоить как 10–12 млн руб., так и 50 млн руб. и больше — в зависимости от того, в каком доме она расположена и что дом окружает: парки, магазины и так далее. Это тоже серьезные преимущества, которые не всегда есть в центре»,— уверена Дарья Канева.
И все же в большинстве случаев закономерность «чем ближе к центру Москвы, тем выше стоимость квадратного метра» остается актуальной, подчеркивает Алексей Попов. Среди административных округов Центральный — в два раза дороже, чем следующий за ним в рейтинге средних цен Западный (790 тысяч рублей, с учетом первичного и вторичного жилья всех классов, против 390 тысяч).
На уровне муниципальных районов Москвы исключения из этого правила носят единичный характер. К примеру, Куркино (район за МКАД) дороже, чем Тушино (район в составе того же административного округа, но внутри Кольцевой автодороги); квадратный метр в Новокосине и Жулебине стоит чуть выше, чем в Вешняках и Ивановском. На уровне кварталов и отдельных домов распределение более сложное. «Роль местоположения, конструктивных особенностей здания, концепции самого жилого комплекса в ценообразовании выше, чем фактическое расстояние до Кремля или до Садового кольца. Но и в рамках такого анализа (если сравнивать сопоставимые по качеству проекты) в семи из десяти случаев жилой комплекс, который находится ближе к Кремлю, будет чуть дороже», — говорит Алексей Попов.
Поскольку жилье в центре Москвы продолжает цениться заметно выше, чем на периферии, а свободных участков здесь очень мало, застройщики стараются возводить дома премиальных сегментов. По данным «Бон Тон», основная часть предложения приходится на премиум-класс (61,6% площади), бизнес-класс составляет 37,8%. Новостроек экономкласса в центре давно нет, а проекты комфорт-класса периодически появляются только в формате апартаментов в рамках реконструкции нежилых зданий советского периода. На этот сегмент сейчас приходится 0,6% предложения; стоимость квадратного метра в самом доступном жилом комплексе — 350 тысяч рублей.
…И еще несколько цифр. Москва простирается от Кремлевской стены примерно на 13 километров на запад, на 14 километров от Гостиного Двора на восток, на 16 километров к северу от Исторического музея и почти на 20 километров на юг от Васильевского Спуска. Если объединить все «нецентровое» жилье на территории между 11-м километром от Кремля до МКАД в одну категорию, средняя стоимость квадратного метра составит 297 тысяч рублей — всего на 11% меньше, чем на десятом километре. Более-менее ощутимо «квадрат» опускается лишь в столичных районах за МКАДом, включая новостройки в Новой Москве и в Зеленограде, — до 219 тысяч. Дороже в России жилье только в Сочи — 244 тысячи рублей за квадратный метр.
