Гадание на ставке
На рынке ипотеки сложилась необычная ситуация: впервые со времен пандемии спрос на ипотеку начал сокращаться, при этом лидеры рынка в ноябре начали повышать процентные ставки для заемщиков. В ближайшее время за ними последуют их конкуренты. У многих потенциальных заемщиков возникает вопрос, когда брать кредит: сейчас, пока волна повышения ставок не набрала полную мощь, или отложить сделку на следующий год, дождавшись момента, когда ипотека подешевеет?
Фото: Андрей Аракчеев
По данным Центробанка, в третьем квартале 2021 года впервые со времен пандемии в России начал сокращаться спрос на ипотеку. Завершение госпрограммы субсидирования ипотеки спровоцировало падение выдачи в июле на 2%, а в сентябре — на 21%. С января по сентябрь 2021 года банки выдали россиянам 1,4 млн ипотечных кредитов на сумму 4 трлн руб. для покупки вторичного и строящегося жилья. Однако квартальная динамика оказалась не столь позитивной. В III квартале граждане заняли у банков 1,35 трлн руб. на покупку жилья, оформив 460 тыс. кредитов. Т.е. количество выданной ипотеки в январе–сентябре по сравнению с тем же периодом 2020 года уменьшилось на 8%.
Напомним, с июля государство субсидирует на первичном рынке жилья ставки по кредитам, не превышающим 3 млн руб. Льготные кредиты остались доступны в рамках семейной ипотеки. Основная часть покупателей теперь может взять кредит только на рыночных условиях, по которым ставка заметно выше.
— Сокращение активности на ипотечном рынке было вполне ожидаемым, — отметила управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. — Рост ставок по кредитам совпал со значительным увеличением цен на первичное и вторичное жилье. Но в целом спрос сохранился на высоком уровне. Да, мы уже не видим ажиотажа 2020 года, когда начала работать программа субсидирования ипотеки, но и обвала сделок не произошло. В третьем квартале число выданных ипотечных кредитов осталось на исторически высоком уровне, не считая 2020 года. Это значит, что в целом покупатели адаптировались к новому уровню и стоимости жилья и заемных средств на его покупку.
В сентябре заемщики в среднем занимали у банков на покупку жилья 3,02 млн руб. За прошедшие 12 месяцев средняя сумма жилищной ссуды увеличилась на полмиллиона рублей, или на 19%. В октябре был зафиксирован резкий скачок — средний размер ипотечного кредита в течение месяца вырос до 3,74 млн руб., сообщил гендиректор БКИ «Эквифакс» Олег Лагуткин. По его мнению, новый рекорд в первую очередь связан с ростом стоимости недвижимости и снижением доли квартир, приобретаемых в инвестиционных целях, стоимость которых была ниже средней по рынку, что тянуло среднюю сумму вниз.
В течение года рост цен не был большим препятствием для покупателей жилья, привлекающих кредит, так как в этот период ставки по ипотеке снижались. Так, в сентябре 2020 года, по данным Дом.РФ, средневзвешенная ставка на первичном рынке составила 5,93% годовых, а на вторичном — 8,10%. В конце сентября 2021-го 15 крупнейших банков страны предлагали ипотеку на новостройки под 8,35% годовых, а на вторичном рынке — под 8,54% годовых.
В конце ноября два крупнейших госбанка страны повысили ставки по ипотеке. Понятное дело, что за лидерами скоро последуют и другие участники рынка. Банки пересматривают программы после очередного повышения ключевой ставки ЦБ. Недавно его руководители заявили о возможности ужесточения денежно-кредитной политики. Поэтому эксперты прогнозируют среднюю ипотечную ставку свыше 10% к концу текущего года.
Из-за внушительного годового роста цен на жилье и увеличения ставок по ипотеке заемщики вынуждены были увеличивать по максимуму срок кредита, чтобы сократить размер ежемесячного платежа и, соответственно, нагрузку на семейный бюджет. По оценке ЦБ, полученные в сентябре 2021 года кредиты (на первичном и вторичном рынках) россияне собираются погасить за 20,6 года, тогда как год назад они полагали рассчитаться с банками за 18,3 года.
Несмотря на неприятные тенденции, многие россияне не потеряли интерес к жилищным ссудам. Более половины россиян в ближайшее время планируют взять ипотеку, почти треть из них надеются уложиться в 3–5 млн руб., говорится в исследовании платформы залогового кредитования Online-Ipoteka. В выводах нет ничего удивительного. В условиях сокращения реальных доходов и высокой инфляции ипотека остается для многих россиян единственным способом купить жилье.
Так что в дальнейшем общему кредитному портфелю банков есть куда расти. «Рынок ипотеки в России обновляет рекорды уже четвертый год подряд. В этом году мы ожидаем его роста до 5,8 трлн руб., что на треть превысит результат прошлого года, даже несмотря на модернизацию госпрограммы в июле. Трендом этой осени становится корректировка цен на рынке недвижимости мегаполисов. На первичном рынке стоимость квадратного метра постепенно снижается, а на вторичном — стабилизируется», — говорит заместитель президента-председателя правления ВТБ Анатолий Печатников.
По оценке аналитиков госбанка, в новостройках Москвы в октябре средняя стоимость квадратного метра снизилась на 2,3% — до 277 тыс. руб., в Московской области — на 0,8% за два месяца, до 148 тыс. руб. На рынке Санкт-Петербурга рост цен остановился, а в Ленинградской области средняя стоимость квадратного метра сократилась на 0,3%, до 122 тыс. В остальных регионах в октябре произошло снижение цен на «первичку» примерно на 1% — в среднем до 82–83 тыс. На вторичном рынке цены в целом по стране практически прекратили рост, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга, где они «прибавили» 1–2% в октябре.
По прогнозу Печатникова, в 2022 году объемы жилищного кредитования в России будут сопоставимы с результатами 2021 года. «Несмотря на повышение ключевой ставки, спрос клиентов на ипотеку в следующем году останется стабильно высоким. Одним из факторов станет модернизация госпрограмм, которая была предложена Правительством РФ этой осенью. В частности, расширение льготных условий на объекты ИЖС, по нашей оценке, может привести к двукратному росту объемов этого рынка», — добавил топ-менеджер госбанка. Кроме этого крупные банки вместе с регионами сфокусируются на развитии локальных программ для социальных категорий населения.
