Жилищный пузырь надувается: спрос на займы становится ажиотажным
Совокупная задолженность россиян по ипотеке превысила 9 трлн рублей, и это – абсолютный рекорд для страны. Подтверждаются слова главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной, заявившей в декабре: спрос на жилищные займы приобретает черты ажиотажного. Этот невиданный бум связан, прежде всего, с запуском весной прошлого года льготной программы на приобретение квартир в новостройках по ставке не выше 6,5% годовых. Но есть проблема: в условиях продолжающегося кризиса и падающих доходов населения такая ситуация чревата перегревом ипотечного рынка и надуванием разного рода «пузырей».
Фото: Алексей Меринов
Статистика Центробанка такова: в декабре в России было выдано 211,5 тысяч ипотечных кредитов (на 560 млрд рублей) – на 12,2% больше, чем в ноябре, и на 45,7% — чем в декабре 2019-го. Всего за прошлый год граждане взяли 1,7 млн жилищных займов – на 35% больше показателя 2019-го. Объем просроченной задолженности («плохих» долгов), скопившейся на балансах отечественных банков, составил 77,5 млрд рублей. По сравнению с показателем декабря 2019-го цифра выросла на 8%.
Важнейший момент во всей истории: на фоне понижения Центробанком ключевой ставки до исторически минимальных 4,25%, средневзвешенная ставка по ипотеке к началу 2021 года составила 7,36%. Это существенно ниже 9%, зафиксированных годом ранее. То есть, наряду со льготной госпрограммой на новостройки, заработавшей в полную мощь в мае 2020-го, рекордный спрос на жилищные кредиты был спровоцирован еще и этим фактором. Не будь подобных драйверов, рынок ни за что бы не расцвел столь пышным цветом.
Однако загвоздка в том, что спрос на льготную ипотеку повышался параллельно с ростом цен на квартиры. Так, в третьем квартале 2020-го они подскочили на 4,1%, а в секторе новостроек стоимость квадратного метра взлетела на 8,6%. Понятно, что в таком случае эффект от программы нивелируется, поскольку переплаты при погашении кредита слишком велики. Между тем, программа с минимальным первоначальным взносом была задумана как антикризисная мера поддержки – и населения, и банковского сектора, и тех застройщиков, кто в условиях коронакризиса остался без продаж. Изначально ей установили срок до 1 ноября 2020-го, но в итоге продлили до июля 2021 года. И очень похоже, что сегодня эффект от льготы получают уже не столько нуждающиеся в жилье граждане, сколько застройщики и банки.
Бушевавший коронакризис заставил государство искать какие-то зацепки, точки роста. Власти вспомнили о жилищной сфере, которая, как известно, вещь сакральная. Очень многие россияне поспешили воспользоваться благоприятными условиями по ипотеке, говорит аналитик «УНИВЕР Капитал» Сергей Дроздов. Но получилось как всегда: низкая ставка и высокий спрос на займы подстегнули цены на недвижимость. Застройщики ссылались на подорожавшие стройматериалы, в частности, арматуру, но их доводы звучали неубедительно. И вот сейчас ЦБ думает, стоит ли продлевать льготную программу и в каких масштабах. Судя по всему, рассуждает Дроздов, государство применит точечный, избирательный подход: ее отменят в тех регионах, где цены поднялись особенно высоко, в остальных же – сохранят.
Кстати, еще в мае 2019 года Центробанк заявил о рисках образования «кредитной спирали». Это такой замкнутый круг, ставший явью: рост ипотечного кредитования ведет к подорожанию квартир, что, в свою очередь, ведет к ажиотажному спросу на жилищные займы.
Подкосив доходы населения, коронакризис ухудшил общую ситуацию с закредитованностью, причем очень серьезно. В тяжелом положении оказались не только работники частного сектора, но и бюджетники, многие из которых остались без премий и надбавок, с одной голой зарплатой. Доля безнадежных долгов стала быстро расти, говорит доктор экономических наук, депутат Госдумы пяти созывов Павел Медведев. Особенно это касается ипотеки, поскольку этот сектор несет в себе массу рисков. Хотя бы потому, что суммы займов здесь на порядки выше, чем по обычным потребительским кредитам. И хотя уже очевидно, что россиянам все тяжелее выплачивать проценты, их на всех уровнях, включая государственный, стимулируют к тому, чтобы брать новые жилищные займы. Между тем, системное субсидирование ипотечных ставок чревато «пузырями» на рынке. В этих условиях 9-триллионный рекорд по долгам – отнюдь не конец истории. Ипотечный пузырь продолжает надуваться.
