Как продавали Москву
Дикий всплеск интереса к жилью взвинтил цены на квартиры за год в полтора-два раза. Средняя стоимость квадратного метра в российской столице достигла 300 тысяч рублей — больше 4 тысяч долларов. А ведь не так давно, в 1990-е годы, двухкомнатную квартиру в Москве можно было приобрести по цене «Жигулей». Впрочем, на специальных аукционах богатые россияне отдавали за жилье и трехкратную стоимость, а черные маклеры и вовсе присваивали себе деньги наивных покупателей…
Фото: АГН «Москва»
Четверть века назад коммерсанты, приезжие, спекулянты всех мастей готовы были платить за квартиру в Москве в среднем втрое больше ее себестоимости. При этом в столице находились тысячи обнищавших людей, для которых единственной надеждой поправить благосостояние была квартира. Она же после приватизации становилась единственным активом, зато каким — продав квартиру в Москве, можно переехать куда-нибудь в поселок городского типа Тверской области, а на вырученную разницу не работать лет десять. Характерной чертой тех лет является полное, мгновенное и не сопоставимое ни с чем классовое расслоение общества на сверхбогатых и сверхбедных.
До 1990 года в Советском Союзе было два основных способа решения жилищного вопроса. Первый предполагал получение квартиры от государства, предприятия или организации. Для этого требовалось отработать на нем определенное время, не иметь взысканий и быть на хорошем счету у руководства. Второй вариант предусматривал вступление в жилищно-строительный кооператив и постепенную выплату стоимости жилья.
Дальнейшие действия с жилплощадью зависели от того, как она изначально получена. Даже передача жилья по наследству была осложнена. Иногда требовалось сдать квартиру, где проживал претендент на наследуемое имущество, в собственность государства.
— Элементы рыночных отношений появлялись в сделках обмена квартир. Именно тогда и сформировался нынешний «ценовой» ландшафт Москвы — когда за квартиру в шаговой доступности от станции метро мы платим на 20% больше, чем за аналогичную, но в трех-четырех остановках на общественном транспорте, а «престижный» запад на 25–30% дороже индустриального востока, — комментирует руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Такие сделки допускались как между членами одной семьи (родственные обмены), так и между разными домохозяйствами. На московской бирже обменов в Банном переулке (в районе станции метро «Проспект Мира») на досках размещались бумажные объявления. Вокруг них всегда можно было найти граждан, кто был готов оказать содействие в заключении сделки, найти лучший вариант, помочь с разрешениями в исполкоме.
Термин «риелтор» тогда не употреблялся — в ходу было слово «маклер». Обмены были существенно упрощены в конце 1980-х годов, в некоторых сделках начали появляться и денежные элементы (предшественники нынешних альтернативных сделок), а распад СССР привел к увеличению количества межгородских переездов.
В 1990 году был принят Закон «О собственности в СССР», который дал возможность продавать и покупать жилую недвижимость, а также привел к зарождению риелторского рынка. Другая веха — 1992 год, когда в силу вступил федеральный закон о приватизации и в нашей стране начал формироваться институт собственности.
— Спрос был колоссальным, а предложение — небольшим, — говорит управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка. — Процесс приватизации только начался и шел не слишком быстрыми темпами. Общее состояние экономики привело к тому, что цены разогнались очень сильно и молодой рынок ощутимо «штормило» как минимум до кризиса 1998 года, после которого произошло заметное падение цен.
— Для меня история с куплей-продажей квартир началась в 1991 году, когда я пришел работать в МЦБН (Московская центральная биржа недвижимости, впоследствии объединилась с компанией ИНКОМ), — говорит директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Михаил Куликов. — Купля-продажа проходила в основном в форме аукциона — это как раз главное отличие от нынешней системы заключения сделок. Конечно, бывали случаи, когда покупатель и продавец сами находили друг друга, договаривались, заключали сделку. Но такое случалось редко.
Аукционы проходили следующим образом. В зале собирались потенциальные покупатели. В отличие от нынешней практики подготовки к сделкам они не ходили на просмотры квартир. «На торгах покупателям показывали описания объектов, поэтажные планы домов, потом мы даже начали снимать видеоролики о продаваемых квартирах, — вспоминает Михаил Куликов. — Сейчас это выглядит смешно, потому что съемки были непрофессиональными, зато они давали хотя бы какое-то представление о лотах».
Порой за счет ажиотажа квартиры продавались по цене в два-три раза выше стартовой.
— Через пару лет мы отказались от аукционной формы продажи. Стало понятно, что недвижимость — это имущество, к покупке которого нужно подходить вдумчиво, а не с наскока, — говорит Михаил Куликов. Фото: wikimapia
Рынок жилья (с привычными нам сделками купли-продажи) появился в 1992 году — после либерализации валютных операций и появления законодательных механизмов, регулирующих права на жилые помещения. Механизм купли-продажи заметно отличался от современного. Почти все сделки проходили за наличный расчет, в том числе и в валюте.
— В 1990-е годы не было единого регистрирующего органа, в котором были бы сведены все сделки по недвижимости, не было и единой платформы, которая позволила бы системно оценить уровень цен, — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. — Поэтому разброс цен на квартиры одного уровня, в одном районе мог быть значительным.
Наибольшей активности российский рынок недвижимости достиг в 1993–1995 годах. Однако до цивилизованных отношений было ой как далеко. Покупатель передавал деньги продавцу в машине рядом с органом госрегистрации.
— Регистрация раньше была только нотариальной, — говорит Юлия Дымова. — Во время нее сумка денег находилась «под охраной» членов семьи покупателя и продавца, которые сидели вокруг этой сумки.
Надежда Коркка говорит, что сбор информации о застройщике представлял собой полноценное расследование: приходилось подключать связи для получения сведений.
— Чтобы проверить юридическую чистоту объекта и получить сведения об истории квартиры, приходилось добывать информацию о собственниках и проживающих в квартире людях, обходя соседей, врачей в поликлиниках, выезжать в места прописки выселенных из объекта граждан из группы риска (пенсионеров и несовершеннолетних детей), — вспоминает председатель совета директоров сети офисов недвижимости МИЭЛЬ Марина Толстик.
Агентства недвижимости тоже были далеко не такими, как сейчас, — риелторы постигали науку купли-продажи по ходу работы. Основным источником информации вместо базы недвижимости были папки с вырезками из газеты «Из рук в руки». До середины 2000-х годов в объявлениях часто не указывался ни точный адрес, ни цена. Считалось нормальным дать лишь название улицы, а для цены — прилагательное «договорная». Так что переплаты бывали огромными. Впрочем, людям с деньгами (особенно провинциалам) было важнее приобрести жилье в Москве. И не так уж важно, за 10, 30 или 70 тысяч долларов.
Хуже было, безусловно, не переплатить за квадратные метры, а отдать деньги мошеннику. Время было лихое. Заключив сделку с нечистым на руку маклером, покупатель оставался и без квартиры, и без накоплений.
Аферистам высокого полета удавалось «обувать» даже видавших виды воровских авторитетов. Сотрудники МУРа утверждали: даже им распознать мошенников было трудно. Они могли затесаться среди маклеров, могли работать в крупной риелторской фирме.
Будучи великолепными психологами и квалифицированными юристами, мошенники лезли из кожи вон, чтобы произвести хорошее впечатление. И, конечно, риск нарваться на афериста-одиночку был выше, чем на официального сотрудника риелторской фирмы.
Почему черные маклеры пользовались спросом у покупателей? В первую голову — из-за того, что люди не знали, куда им обратиться. Плюс к тому маклеры за свои услуги брали куда меньше, чем «фирмачи». Если в риелторской конторе за посредничество полагалось заплатить от 3 до 7 процентов стоимости жилья, маклеры работали за 1–2%.
Отличительной чертой того времени был процесс расселения коммунальных квартир больших площадей в центре Москвы. В связи с этим повышенным спросом под расселение пользовались однокомнатные квартиры в удаленных от центра Москвы районах в пешей доступности от метро. Наибольшим спросом пользовались полномерные квартиры в панельных домах с кухней от 9 кв. м и в «сталинках».
Состоятельные покупатели могли себе позволить расселить коммунальную квартиру, купив каждому жильцу по «однушке» в спальном районе Москвы или «двушку» в области. Обычно расселением занимался не сам покупатель, а специалисты — естественно, в ту пору еще нелегальные риелторы. Они обладали информацией о таких квартирах, коих было немало на Арбате, на Тверской, в старых домах с высокими потолками и просторными комнатами.
— «Элитную недвижимость» продавали крупным бизнесменам или представительствам иностранных фирм. Кстати, некоторые из компаний, широко известных на рынке риелторских услуг и девелопмента, начинали именно с расселения столичных коммуналок, — говорит Алексей Попов.
К концу 1990-х годов началось активное освоение ряда территорий, в том числе в рамках инвестиционных контрактов с городом. Крупный инвестор строил несколько «стартовых» домов, отселял туда жителей сносимых пятиэтажек, а на их месте возводил уже корпуса на продажу.
— Рыночные цены на жилье в Москве в первое время помогали муниципальным властям переселять из ветхого и аварийного жилья, делая его фактически бесплатным для бюджета, — говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. — Распродажа остатков в домах для переселенцев велась по рыночным ценам, а не по себестоимости, и полностью окупала затраты на их возведение. Богатые россияне, установившие своим спросом нереальные по тем временам цены на жилье, фактически оплачивали улучшение жилищных условий бедных — безо всяких «налогов на роскошь».
Объем ввода жилой недвижимости в 1990-х составлял 2–3 млн квадратных метров в год. Поскольку часть из них шла под городские нужды, в продажу выходило примерно 50–60%. «Однако нельзя сказать, что на тот момент сложился существенный дефицит жилья: из-за невысокой платежеспособности населения спрос находился на не столь высоком уровне, как в 2020 году, — говорит Надежда Коркка. — К основным категориям покупателей в девяностые годы относились предприниматели, журналисты, деятели искусств, чиновники среднего и топ-уровня. Именно в этот период начало зарождаться такое понятие, как приобретение недвижимости для вложения и сохранения средств. Это было особенно актуально на фоне нестабильной экономики».
Дефицит сформировался к середине 2000-х годов, когда на один объект было по 2–3 покупателя, которые устраивали торг в сторону повышения стоимости объекта прямо на объекте, формировался ажиотажный спрос на жилье.
Сначала цены на недвижимость были очень низкими. Стоимость однокомнатной квартиры не превышала стоимости отечественного автомобиля. Да, машины в то время были дефицитом, и даже обладание «Жигулями» повышало статус россиянина в глазах друзей, соседей и коллег по работе. Однако постепенно люди начали понимать, что квартира — гораздо более ценное имущество, чем, скажем, машина, которая может заржаветь и сломаться.
— В 1990-е не было статистики по уровню цен на жилье в разных районах столицы, которую сейчас подсчитывают специалисты-аналитики, — вспоминает Михаил Куликов. — Получается, что стоимость реализации объектов со схожими характеристиками, расположенных в одном районе, могла отличаться в несколько раз. А в случае продажи квартир на аукционе одна квартира, на которую по каким-то причинам был ажиотажный спрос, продавалась за весьма крупную сумму, а другая — даже ниже стартовой.
Но все же люди понимали, что недвижимость будет только дорожать. И за хорошую квартиру покупатели были готовы конкурировать друг с другом. Кстати, уже тогда недвижимость приобреталась не только для личного проживания.
— Напомню, что в 1990-е не раз бывали случаи, когда буквально за день курс рубля резко снижался по отношению к доллару, и некоторые люди спешили вложить свои средства в покупку чего-то материального (техники, автомобиля, квартиры), чтобы их деньги не обесценились, — говорит Михаил Куликов.
В каком-то смысле инвесторами были все покупатели квартир, если говорить о Москве. Единственное — их целью был не заработок непосредственно на перепродаже. Люди понимали, как стремительно будут обесцениваться доходы и расти цены на жилье. Самой простой «инвестиционной идеей» становилась покупка квартиры в неприглядном районе с целью дождаться прихода метро и развития инфраструктуры.
— Худшими в Москве считались Карачарово (вплоть до анекдотов) и Гольяново. Микрорайон Камушки тогда вряд ли кто-то охарактеризовал бы без использования бранных слов, а теперь это — Пресненский район, лидер по объемам апартаментов премиум-класса, — говорит Ирина Доброхотова.
Алексей Попов утверждает, впрочем, что разброс средних цен в 1990-е годы был ниже, чем сейчас: «В 2021 году стоимость квадратного метра для разных групп домов отличается в 6–7 раз. Квадратный метр в панельных домах в Капотне стоит около 180 тысяч рублей, а монолитные новостройки в Хамовниках — больше одного миллиона за «квадрат». Если сравнивать отдельные дома, учитывать Новую Москву, разброс цен будет еще больше».
В начале 1990-х еще не появилось элитное жилье (претенденты на звание «первого элитного дома в Москве» были построены лишь в 1994–1995 годах). Состояние квартир в домах советской постройки тоже было примерно одинаковым (тогда только возник термин «евроремонт»). Дворы и общественные пространства и вовсе не отличались друг от друга — что в центре, что на окраинах.
Конечно, сталинские дома на Фрунзенской набережной были во много раз дороже типовых многоэтажек в промышленном юго-восточном секторе города, но цены между районами отличались не более чем в 3–3,5 раза.
К концу 1993 года средняя цена квадратного метра устоялась на уровне 500–600 долларов. В последующие годы она медленно повышалась (до 1000–1200 долларов за метр в середине 1998 года), резко снизившись лишь после дефолта и вновь начав расти в «тучные нулевые».
В конце 1990-х квартира в спальном районе стоила 25–30 тысяч долларов — по курсу в то время выходило 700–800 тысяч рублей. Сейчас же сравнимая квартира массового сегмента обойдется в среднем в 12,7 млн рублей (или 173,7 тысячи долларов). Но не стоит забывать, что обычные зарплаты были заметно ниже нынешних: 1,5–2 тысячи рублей, то есть меньше 100 долларов в месяц.
В 1990-е годы первичного рынка в привычном нам понимании не существовало. Новые дома были сконцентрированы лишь в нескольких городских районах (Жулебине, Митине, Ново-Переделкине в начале 1990-х, в Бутове, Марьинском парке в конце 1990-х и в начале 2000-х). И не все они выходили в открытую продажу, а продолжали распределяться через систему очередей и полузакрытых продаж.
— Покупкой квартир с конца 1990-х интересовались все первые собственники личного капитала, — говорит генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. — Активное проектирование и строительство первых элитных домов началось после кризиса 1998 года. Одним из первых знаковых стал именной дом «Агаларов Хаус», построенный в 1998-м, вслед за ними на рынок выходили «Патриарх» (2002), Cooper house (2004), Crystal house (2005).
В начале 2000-х квадратный метр жилья на Остоженке, которая была и остается локацией номер один для многих состоятельных людей, стоил 3–4 тысячи долларов (сущие копейки по нынешним временам). Объекты номинировались в валюте до 2008 года. Первые дорогие дома известны своими адресами: 1-й Зачатьевский, 19; Сеченовский, 3; Пречистенский, 9.
Взрывной рост цен случился в 2006-м. За год стоимость квадратного метра в долларах выросла до 70%, в следующем году прибавила еще 40%. Так, к 2008 году метр в дорогих домах «золотой мили» стоил уже 25 тысяч долларов — в среднем в два раза больше, чем в соседних районах. Сейчас средняя цена на первичном рынке «золотой мили» составляет около 1,8 млн рублей за кв. м — в принципе, те же 25 тысяч долларов…
Из-за нескольких волн гиперинфляции в 1990-е годы в России очень сложно перевести цены до 1998 года (после деноминации и дефолта) в современную денежную систему. В середине 1993 года однокомнатная квартира в Москве оценивалась в 15–20 тысяч долларов. Сейчас эта самая квартира стоит более 200 тысяч долларов. Но каких усилий стоили 20 тысяч долларов тогда и 200 тысяч — сейчас?
Коварство приведенной статистики (см табл.) в том, что маломальскую объективность сравнения цен дает хлеб, чьи потребительские свойства с годами меняются незначительно. Понятно, что, хотя автомобиль в 1994 году был объективно хуже современного, на тот момент его можно было считать роскошью, а теперь — лишь средством передвижения. Напротив, квартира в 1994 году — в 99% случаев только что приватизированный, то есть «бесплатный» актив, доступ к которому был у любого ответственного квартиросъемщика бывшего Советского Союза. Но благодаря этим очень грубым расчетам можно сделать вывод, что квартиры дорожают сильнее других групп товаров, а вот их доступность — величина непостоянная. Когда цена недвижимости резко уходила от доходов населения, зарплата со временем ее догоняла. Хотелось бы, чтобы эта закономерность подтвердилась и сейчас…
— Трехкомнатная квартира (63 кв. м) в 14-этажном кирпичном доме (Рублевское шоссе, д. 7) в 1994 году была куплена за $70 000 (цена была сильно завышена, но покупателю очень хотелось жить в Кунцеве, в 7 минутах ходьбы от метро). Накануне августовского кризиса 2008 года, когда цены достигли максимума, она оценивалась в 17 млн рублей (при курсе $1=23 рубля), около 730 тысяч долларов. Теперь такая квартира стоит 20 млн рублей (при курсе $1=73,15 рубля), примерно 270 тысяч долларов.
— 1997 год, «однушка» в Нагорном районе, 36 кв. м, 30 тысяч долларов. Сейчас такая же квартира в этом же доме выставлена на продажу за 9,8 млн рублей, то есть больше 130 тысяч долларов.
— 1997 год, «однушка» в Митине, 32 кв. м, — 10 тысяч долларов. Ее покупатель сейчас намерен продать квартиру. «Тогда у меня было ровно 10 тысяч долларов, и я решал, что выбрать: эту квартиру или «Жигули». Решил все-таки выбрать квартиру. И, очевидно, не прогадал», — рассказывает покупатель.
