Аналитик Осадчий: «Это субсидии одним группам населения за счет других» Поделиться
Минфин предложил дополнительно выделить из бюджета 3,5 млрд рублей на финансирование программ льготной и семейной ипотек. Кроме того, количество получателей господдержки может в ближайшее время расшириться. В частности, председатель комитета Госдумы по труду и соцполитике Ярослав Нилов предложил запустить специальную «ветеранскую ипотеку» со ставкой 4-6%. Обсуждаются и меры по введению дополнительных льгот по ипотеке за приобретение экологичного жилья. Хороша ли для рынка такая забота властей и чем она может обернуться для россиян, «МК» рассказал руководитель аналитического управления банка БКФ Максим Осадчий.
Фото: freepik
— Льготы по ипотеке — это субсидии одним группам населения за счет других. Такое перераспределение денег ведет к рыночным дисбалансам, к снижению эффективности экономики. Поэтому с тем же вкладом ипотеки в рост ВВП не всё так просто. Также льготы по ипотеке ведут к неприятным «экстерналиям», то есть внешним эффектам. Например, льготная ипотека стимулирует рост строительной индустрии, но основная рабочая сила этой индустрии — гастарбайтеры. Соответственно, миллионы трудовых мигрантов устремляются в Россию, что вызывает рост социальной напряженности. Кроме того, приток миллионов мигрантов — мощный фактор и инфляции, и девальвации.
— Так ведь значительную часть своих заработков они отсылают домой. А это — ежегодный отток за рубеж миллиардов долларов.
— Она ведь распространяется только на первичное жилье. Поэтому цены на первичку на десятки процентов выше, чем на вторичку. Это крайне опасный эффект, способный вызвать обвал цен на рынке жилья. Ну и основной негативный эффект льготной ипотеки — это пресловутый «пузырь».
— Судя по тому, как стремительно надувается «пузырь» ипотеки, создается такое впечатление, что найден эффективный способ нанести максимальный ущерб России фактически без издержек со стороны «недружественных» государств.
— Да. Если «пузырь» ипотеки лопнет, то на отечественном рынке недвижимости начнется обвал, аналогичный тому, который произошел в США в 2007-2008 годах. Этот процесс в условиях стагнации экономики и геополитического конфликта может перерасти в полноценный финансовый и экономический кризис.
— Если вы проанализируете схему, то увидите много общего между текущей ситуацией в России и тем, что происходило в США на рынке субстандартной ипотеки более 15 лет назад, то есть перед тем глобальным кризисом. Субстандартная ипотека нацелена на заемщиков с низкими кредитными рейтингами. А в России ипотека, субсидируемая государством, нацелена на заемщиков с относительно низкими доходами. Например, в регионах лимит льготной ипотеки составляет 6 млн рублей, это около $60 тыс. Даже человек со средним уровнем достатка вряд ли будет заинтересован в приобретении такой недорогой недвижимости, разве что в инвестиционных целях.
— На первом этапе нужно хорошенько разогреть рынок. Для этого проводим мягкую денежно-кредитную политику, накачиваем экономику дешевыми деньгами, поддерживая низкие процентные ставки. Неизбежно начинают надуваться «пузыри» на рынке недвижимости и на фондовом рынке. Затем, когда «пузыри» надулись, резко охлаждаем рынок: ужесточаем денежно-кредитную политику, быстро повышая ставки. Вспомним известный физический эксперимент: если резко охладить стальную цистерну с кипятком внутри, то цистерна сплющится. То же самое происходит и с перегретым и быстро охлажденным рынком: рынок «корёжит и плющит» —начинается кризис.
Именно такая схема реализовалась в США в 2007-2008 годах. И именно такая схема — случайно или намеренно — сейчас реализуется в России. С существенным довеском российского «ноу хау»: государственные субсидии искусственно снижают ставки по ипотеке. В костер подливают бензин, а развели огонь на бочке с нефтью.
— Верно, видит. Глава Банка России Эльвира Набиуллина на XX Международном банковском форуме 29 сентября заявила, что в этой сфере регулятор видит признаки перегрева, так как ипотека растет на 30% в год. Помимо высоких темпов роста ипотеки, Центробанк беспокоит и качество ипотечных кредитов, и влияние их на рынок жилья. Темпы роста ипотечного «пузыря» пугают: за август выдача ипотечных кредитов достигла 849 млрд рублей, а за сентябрь — 955 млрд рублей.
Центробанк пытается затормозить ускоряющийся локомотив льготной ипотеки, бешено мчащийся к пропасти. В частности, в сентябре был повышен первоначальный взнос по ней с 15% до 20%. Но слишком велик разрыв между ключевой ставкой в 13% и льготной в 8%, не говоря уже о ставках специализированных программ. Например, ставки по сельской ипотеке составляют от 0,1% до 3%. Кроме того, ажиотаж на рынке льготной ипотеки подстегивается заявлениями о скором завершении этой программы: ее действие истекает 1 июля 2024 года. Люди пытаются прыгнуть в последний вагон, не задумываясь о последствиях — смогут ли они годами тянуть эту лямку, особенно в условиях ускорения инфляции и снижения реальных располагаемых доходов населения.
— Заемщики, оформившие ипотеку и не справившиеся с финансовой нагрузкой, останутся без жилья. Банки будут выбрасывать на рынок полученную в результате взыскания недвижимость. Цены на жилье рухнут. Плохие долги и обесценение залогов приведут банки к убыткам. Ипотечный кризис может перести к кризису на рынке недвижимости и в банковской сфере. Банковский кризис превратиться в финансовый, а он в свою очередь — в экономический. Мало не покажется никому. Все в точности по американской схеме.
— Классический цугцванг: любое действие ведёт к ухудшению ситуации. Что поделаешь, надо искать лучшие исходы из доступных плохих вариантов. Охлаждать рынок ипотеки надо, но делать это нужно с умом, аккуратно, чтобы не обрушить рынок жилья. Следует постепенно сокращать общий объем госсубсидий, умеренно наращивая при этом субсидирование специализированных программ.
