«Рынок давно ждет устранения огромного ценового дисбаланса между «первичкой» и «вторичкой»» Поделиться
Льготная ипотека может обрести дополнительный статус – столь же спорный, сколь и новаторский. В Госдуму внесен законопроект, авторы которого предлагают распространить программу на вторичное жилье и одновременно – отсечь от нее покупателей-инвесторов. Право на льготную ипотеку получат лишь россияне с «относительно небольшой жилплощадью». Однако у идеи, при всей ее внешней привлекательности, есть и подводные камни. По оценкам экспертов, она не только не устранит ценовой дисбаланс между новостройками и «вторичкой», но сулит сектору недвижимости новые риски.
Фото: freepik.com
Как уверяют в пояснительной записке инициаторы-депутаты, разрешение приобретать вторичное жилье на льготных условиях усилит конкуренцию на рынке и заставит застройщиков снижать цены, несмотря на повышенный спрос. Таким образом, у малообеспеченных граждан появится неплохой шанс обзавестись более габаритной и комфортной квартирой. Для потенциальных заемщиков устанавливается ограничение: общая площадь их жилья не должна превышать 36 кв. м на каждого жильца (сам заемщик и совместно проживающие с ним члены семьи), либо – 64 кв. м на одинокого заемщика. При этом ставка льготной ипотеки должна субсидироваться до уровня 3%. Кроме того, по задумке авторов, мера отсечет от программы тех, кто планирует купить квартиру (или несколько) с инвестиционными целями.
Между тем правительство дало на законопроект отрицательный отзыв. Там считают, что распространение льготной ипотеки на вторичный рынок, а также снижение процентной ставки для всех категорий россиян без одновременного увеличения объема жилого фонда приведет к обратному результату. То есть вырастут и спрос, и цены на жилье. Напомним, ныне действующая льготная ипотека на новостройки стартовала весной ковидного 2020 года (пока продлена до июля 2024 года) и предусматривала ставку до 6,5% (сейчас – до 8%), при этом не распространялась на «вторичку» и апартаменты. Однако цены на недвижимость пошли тогда в бурный рост, в конечном итоге нивелировав положительный эффект от программы. Произошло это еще и потому, что в крупных городах люди принялись активно инвестировать в жилье.
«Законопроект, конечно, интересный, — говорит директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин. — И он мог бы решить проблему растущего спреда (разница в ценах. – «МК») между новостройками и «вторичкой»: рыночная ипотека при высокой ключевой ставке ЦБ становится все менее доступной, а льготные программы с господдержкой распространяются только на новое жилье. Вместе с тем есть ряд странностей в самой механике».
Во-первых, документом предлагается выдавать льготную ипотеку только тем россиянам, у кого «относительно небольшая жилплощадь». И вот это непонятно. Действующие нормы жилплощади: 33 кв. м на одного человека и по 18 кв. м на человека, если в семье три и более членов. Законопроект же предлагает установить ограничение в 36 кв. м на каждого жильца – а это получается очень и очень большая квартира. Для сравнения, средняя площадь «однушки» составляет 37 кв. м.
Во-вторых, предполагается субсидировать льготную ипотеку до 3%, вместо текущих 6,5%. Совершенно очевидно, рассуждает Тумин, что это будет дополнительным обременением для бюджета. Кроме того, программы льготной ипотеки недавно корректировали: повысили первоначальный взнос по ним. Наконец, велик риск, что недобросовестные заемщики начнут идти на различные ухищрения, чтобы попасть под эту программу и нарастить таким образом свои капиталы. А ведь программа предназначена для улучшения жилищных условий граждан, а не для их обогащения.
«Это давняя история. Льготная ипотека в том виде, в каком она реализовывалась, очень сильно деформировала, задавила жилищный сектор, — говорит ведущий эксперт Центра политических технологий Никита Масленников. – Законопроект возник на основе тех идей, с которыми ранее выступали и депутаты, и независимые эксперты. Но дело в том, что он никоим образом не устраняет дисбаланса на рынке недвижимости, поскольку вырван из общего контекста сложившейся ситуации с льготной ипотекой на новостройки. Корень зла именно в самой этой программе, давно утратившей стимулы и пользу. Переизбыток льготных механизмов в российских мегаполисах (в ущерб провинции) не позволяет решить задачу устранения дефицита рабочей силы, главную на сегодняшний день для экономики. Соответственно, текущая программа требует как минимум «географического» перераспределения, смещения в малые города, чтобы люди не стремились уехать оттуда в столицу и другие миллионники».
Значит, законопроект выдвинут преждевременно, делает вывод эксперт. Кроме того, он дестимулирует девелоперов, и игнорирует проблему огромного количества ветхого жилья в России. Люди, живущие там, не могут претендовать на льготную ипотеку в силу бедности, но ведь их тоже надо куда-то расселять. Что касается рисков мошенничества, они есть, но едва ли примут массовый характер. Непонятно другое: кто и как, с помощью каких механизмов, на основании каких документов будет определять круг заемщиков? Речь идет о дополнительном административном обременении для потенциальных участников процесса – и государства, и граждан. А если в квартирах проводилась перепланировка? Насколько адекватно это может быть отражено в текущей документации о состоянии жилищного фонда? В-общем, вопросов законопроект рождает больше, чем дает ответов, рассуждает Масленников.
В свою очередь, старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Полина Гусятникова считает инициативу абсолютно правильной. По ее словам, рынок давно ждет устранения огромного ценового дисбаланса между первичным и вторичным жильем, который усиливается высокой ключевой ставкой ЦБ. «Вторичка» ощутимо проигрывает, но для многих семей это гораздо более предпочтительный вариант, поскольку не надо ждать конца строительства, делать дорогой ремонт.
«Я не думаю, что это приведет к каким-то махинациям, — резюмирует Гусятникова. — Сейчас все сведения, касающиеся недвижимости, абсолютно прозрачны, все данные содержатся в Росреестре, и подделать их не удастся. Единственный вариант — избавляться от лишней жилплощади, то есть переписывать ее на родственников и тому подобное. Но это несет определенные риски уже для самих махинаторов. Не факт, что такое жилье удастся вернуть назад».
