Рынок жилья не будет прежним: застройщики привыкли к сумасшедшей прибыли
С 1 июля в России меняются условия госпрограммы льготной ипотеки. Ставки поднимутся в среднем с 6 до 8 процентов, а предельная сумма кредита снизится до 3 миллионов рублей во всех российских регионах. Застройщики ломают голову, как не допустить обвала спроса — и, соответственно, потери прибыли. Они рассматривают варианты выдачи ипотеки без первого взноса и готовы предоставить скидки в «черную пятницу».
Фото: Наталья Мущинкина
— После 1 июля возможен локальный скачок спроса. Но он уже не будет таким, как осенью прошлого года — на фоне новостей об окончании льготной ипотеки в ноябре, — говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой Ирина Доброхотова.
Во-первых, тогда лавинообразный поток покупателей пошел в офисы продаж еще в сентябре, за два месяца, а сейчас осталась неделя до «часа икс» — и чего-то сверхъестественного не наблюдается. Во-вторых, большинство людей уже удовлетворили потребность в жилье — спрос тоже не бесконечный. Наконец, цены полгода назад были процентов на двадцать ниже, и сейчас, например, инвесторам уже не так интересен рынок жилья.
Возможны ли скидки на первых порах? Безусловно. Когда еще не было новостей с Петербургского международного экономического форума о льготной ипотеке под 7% еще на год, девелоперы и банки вообще все ставки делали только на спецпредложения — как минимум до конца лета, а то и года.
— Рассматриваются варианты выдачи ипотеки без первоначального взноса. Профессиональная ассоциация рынка недвижимости REPA возлагает большие надежды на свою ежегодную «черную пятницу» (25 ноября). На фоне отмены наиболее выгодных за всю историю условий кредитования «распродажа» недвижимости будет очень кстати, — продолжает Ирина Доброхотова. — По данным IT-платформы bnMap.pro, в Москве квадратный метр в немногом оставшемся эконом-классе (всего 600 квартир) стоит в среднем 183 тысячи рублей, в комфорт-классе — 237 тысяч, в бизнесе — 358 тысяч. Всё, что выше, будет от 740 тысяч и до 1,2 млн рублей за «квадрат». Мы не ожидаем, что эти показатели поднимутся больше, чем на 10%, до конца года. В основном за счет роста строительной готовности новостроек, обильно валившихся на рынок в последние 9 месяцев. И все же повода выводить в продажу новые проекты по завышенным ценам больше нет, так что невысокие стартовые цены второй половины 2021 года отчасти смогут «разбавить» растущие по мере строительства прайсы прошлогодних проектов.
— Полагаю, часть покупателей, которые не успеют получить ипотеку по текущим условиям программы, после 1 июля будут вынуждены отложить приобретение жилья, — рассуждает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. — С учетом роста ставок примерно на два процента (примерно с 5,59% годовых до 8,12%) некоторые клиенты постараются увеличить размер первоначального взноса, чтобы в итоге платить комфортный ежемесячный взнос. Его размер из-за повышения ставок увеличится примерно на 22%. Однако на аккумулирование дополнительных средств потребуется время. Фактически прежние условия сохраняются только для семей с детьми, рожденными после 1 июля 2018 года. Для остальных кредит станет дороже. В целом для Москвы программу можно считать завершенной.
Как жителям российской столицы и Санкт-Петербурга уложиться в небольшой бюджет? Имеет ли смысл брать дополнительный кредит — например, на потребительские нужды?
— В Москве в новый кредитный лимит уложиться не удастся практически никому. На рынке есть единичные предложения студий примерно за 4 млн рублей, которые при значительном первоначальном взносе можно будет купить по субсидированной ставке. В остальных случаях такой кредит не позволит купить ничего, а более дорогой потребительский кредит нивелирует плюсы от сниженной ставки на малую часть суммы, — отвечает Мария Литинецкая.
— Де-факто программа субсидирования жилищных займов с 1 июля прекратит свое действие в Москве, — соглашается с коллегой генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. — Чтобы уложиться в ее условия, потребуется увеличить размер первоначального взноса минимум до 30%: в этом случае можно рассчитывать на приобретение квартиры небольшой площади в Новой Москве. Не исключена и миграция спроса в более доступные территории — например, Московскую область.
Есть, впрочем, и исключения, которые только подтверждают правило. «В бизнес-классе и выше ипотека вполне эффективна и при стандартных ставках. Проникновение ипотеки в эти сегменты постоянно увеличивается. Стоит ожидать сохранения такой тенденции — пока не вырастут ставки в банках по депозитам», — говорит директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
В сегменте квартир эконом-класса предполагается повышенное внимание к квартирам маленьких площадей и доступных бюджетов. Клиенты, которые станут брать семейную ипотеку, будут ориентированы на эффективные планировки для комфортного проживания.
Станут набирать популярность спецпрограммы, субсидированные застройщиками: так они смогут привлечь клиентов. Сейчас есть такие проекты и программы, они пользуются популярностью. Но только те, где клиент действительно получает эффективные выгодные условия, а не завуалированно высокую ставку и переплату.
— Однозначно стоит говорить о продолжении роста цен до конца года, — считает Роман Родионцев. — Темпы повышения стоимости квадратного метра в среднем могут составить 5% в квартал (при условии отсутствия факторов сильного влияния извне).
Скачкообразный рост могут показать апартаменты. После принятия законопроекта о статусе таких помещений рывок в 15% вполне возможен. Однако надо учитывать, что рост цен в этом сегменте уже идет — в ряде случаев из расчета принятия законопроекта.
Для поддержания баланса спроса и предложения девелоперы совместно с банками уже весной запустили ряд акций. Они предусматривают как снижение ставки ниже рыночной, так и скидку на определенные категории квартир. Активность скидочных компаний будет зависеть от степени снижения спроса. Если на рынке возникнет заметный и ощутимый спад, то для поддержания своих продаж застройщики будут чаще предлагать скидки.
Снижения цен точно ждать не стоит, считает Алексей Перлин. С одной стороны, материалы и топливо продолжают дорожать, не удалось преодолеть дефицит рабочих на объектах. С другой — в условиях высокой конкуренции на первичном рынке девелоперы вынуждены вкладывать больше средств в разработку концепций и повышать качественные характеристики своих проектов. «Мы ожидаем, что за 12 месяцев 2021 года в совокупности увеличение средней цены квадратного метра по прайс-листам застройщика в новостройках может составить 10-12%», — полагает эксперт.
Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова приводит статистику: средний бюджет сделок по новостройкам в мае составил 20,1 млн рублей — значительно выше установленного лимита льготной ипотеки, действующего для Москвы до конца июня. «Дефицит предложений дешевле 8 млн рублей и новые условия госпрограммы заставят большинство покупателей демократичного жилья комфорт-класса занять выжидательную позицию до осени. Многие будут ждать спецпредложений и скидок, которые традиционны для этого периода. Однако скидки не так эффективны для поддержания постоянного спроса, как специальные предложения, которые девелоперы могут разрабатывать в партнерстве с банками. Будут и покупатели, не теряющие надежды на снижение цен. Но вероятность, что мы увидим удешевление предложений, близка к нулю. Каждый месяц стоимость квадратного метра прибавляла по несколько процентов. Стоит ожидать лишь, что для большинства проектов цены «остановятся» на летних отметках в связи со снижением спроса и изменением условий госпрограммы ипотеки», — прогнозирует эксперт.
Эксперты консалтинговой группы SRG настроены более оптимистично. Они рассказывают, что в мае 2021 года по сравнению с апрелем средняя стоимость квадратного метра в Москве выросла на 2,2%, в Санкт-Петербурге — на 0,67%. «Если в крупнейших городах России стоимость за год выросла в среднем на 16,6%, то за последний месяц увеличение произошло на уровне 4%. Можно наблюдать тенденцию к замедлению темпов роста цен. При этом весомых причин для дальнейшего увеличения стоимости нет. Реальная ситуация с доходами населения, рост ключевой ставки Центробанка на фоне постепенного насыщения объемов предложения на вторичном рынке приведут к тому, что во втором полугодии цены перестанут расти», — заявляют специалисты.
Отчасти рост цен может замедлиться из-за спада ажиотажа со стороны покупателей квартир, которые приобретают их в инвестиционных целях, полагает коммерческий директор группы компаний «Страна Девелопмент» Александр Гуторов. Однако, по его мнению, люди, давно планировавшие покупку, на долгие годы откладывать ее не станут — напрягутся, чтобы поднакопить денег на больший первоначальный взнос.
Мы попросили наших экспертов дать рекомендации покупателям с учетом изменившейся ситуации: когда лучше покупать квартиры, в том числе по льготной ипотеке?
— Лучший момент для покупки квартиры — финансовые возможности. Не секрет, что с каждым годом растет доля залоговых квартир на вторичном рынке, в том числе и из-за неверной оценки своих ресурсов. Перед тем как решиться на приобретение недвижимости, взвесьте все обстоятельства и смоделируйте ситуацию. Это позволит избежать многих рисков, — отвечает Алексей Перлин.
Чтобы уложиться в бюджет, стоит руководствоваться несколькими правилами. Во-первых, изучите условия различных государственных программ и предложений от банков. Например, сейчас можно воспользоваться семейной ипотекой, а также получить кредит по более низкой ставке для зарплатных и иных особых категорий клиентов. Помимо этого, нередко застройщики совместно с кредитными организациями готовы предложить специальные условия на определенный пул квартир. Кроме того, для первоначального взноса можно использовать средства материнского капитала, который теперь можно получить и за первого ребенка.
— На мой взгляд, брать отдельно потребительский кредит для первоначального взноса нецелесообразно. Это приведет к увеличению нагрузки на семейный бюджет. Если не хватает средств, лучше обратить внимание на варианты с более низкой стоимостью или вовсе отказаться от покупки», — говорит Алексей Перлин.
— Когда лучше покупать квартиры? Всё зависит от цели покупки — для себя или для инвестиций, — отвечает Ирина Доброхотова. — Если нужно срочно где-то жить, то именно сейчас, кстати, не самый плохой момент для покупки почти готовой «первички»: она парадоксальным образом при прочих равных дешевле, чем аналогичные проекты на старте продаж. Из-за ажиотажного спроса с осени 2020 года на рынок выходили новостройки по максимальным прайсам, а те, что к тому моменту были уже на стадии отливки верхних этажей, по ценам так их и не догнали.
Вот что сообщает bnMap.pro. Средняя стоимость квадратного метра новостроек Москвы и Новой Москвы на этапе «получение разрешения на ввод, благоустройство»: 249 тысяч рублей. На этапе: «старт продаж»: 347 тысяч рублей. На этапе «работы нулевого цикла»: 338 тысяч. Правда, самыми дорогими остаются уже введенные в эксплуатацию дома — 420 тысяч за метр.
— Ипотека плохо «дружит» с параллельными кредитами, — констатирует Ирина Доброхотова.- Например, некоторые пытаются взять ссуду на первоначальный взнос. Но, попадая в кредитную историю заемщика, этот шаг в большинстве банков отрезает путь к ипотеке. Если речь идет о кредите на ремонт, сейчас как нельзя лучше обратить внимание на квартиры с готовой отделкой. Пусть они будут дороже, чем «в бетоне», но эта разница пойдет в кредит под 7-9% (как ипотека), а не под 12-15% годовых (как потребительский кредит). К тому же при росте цен на стройматериалы, как за последний год, ремонт своими силами может обойтись непредсказуемо дорого…
