«Безусловно, есть признаки, что может возникнуть кредитный пузырь»
Программа льготной ипотеки под 6,5% годовых заканчивается 1 июля 2021 года. Как ни парадоксально, такому решению рады риелторы — казалось бы, главные выгодополучатели. По их мнению, многие люди, «подписавшиеся» на дешевые кредиты, через несколько лет не смогут их выплачивать — и государство будет вынуждено решать пресловутую проблему ипотечного пузыря.
Фото: Геннадий Черкасов
В то же время во властных кабинетах идут разговоры о продлении программы на срок до 10 лет. Почему заявления специалистов столь противоречивы? Что правильно — продолжать либо прекращать льготную ипотеку?
— Моя позиция достаточно сложная. Я не могу определиться между «да» и «нет». Предлагаю осмотреться, оглянуться и внимательно проследить баланс возможностей и рисков, — говорит ведущий эксперт Центра политических технологий Никита Масленников. — С одной стороны, льготная ипотека дает возможность многим людям начать решение насущных вопросов, что, в принципе, полезно. К тому же она стимулирует жилищное строительство в России. С этой точки зрения, льготная ипотека требует продолжения, на чем настаивают представители Минстроя и правительства.
С другой стороны, стоит проанализировать смысл продления программы. Идет достаточно серьезный рост стоимости квадратного метра жилья. Мы наблюдаем любопытный эффект: человек берет льготный кредит, но из-за роста цен получает квартиру меньшей площади. Почему — понятно: сумма кредита ограничена условиями программы. Покупатель задумывается: что же я такого хорошего получил? Хотел одного — а из-за выросших цен вынужден соглашаться на совершенно другое.
— Безусловно, есть признаки, что пузырь может возникнуть. Вопрос — когда? Вот это совершенно неочевидно. Нужен анализ, изучение ситуации. Кроме того, Центральный Банк будет снижать антикризисные послабления по нормативам обязательных резервов. К 1 июля как раз последние нормативы должны быть возвращены на «доковидный» уровень. Этот фактор снизит аппетиты банков — кому же продавать эту самую ипотеку?
В прошлом году банки выдавали кредиты, часто игнорируя риски заявителей. Но смогут ли заемщики обслуживать свой ипотечный кредит, случись что? А если покупатель захочет вернуться к своим первоначальным желаниям по метражу, ему придется еще больше залезать в кредитную вертушку. И в таком случае он занимается самообманом, надеясь осуществить мечту при невысоком уровне зарплаты и падении реальных доходов.
— Каким образом? Платить за людей? Экономисты задавали представителям власти такие вопросы. Ответом им было молчание. Да, идет активная работа, переговоры, сближение позиций. Но как решать проблему, если она коснется огромного количества людей? Долговое бремя станет неподъемным ни для заемщиков, ни для государства.
— Тоже хороший вопрос. Если государство считает, что есть необходимость помогать людям решать жилищный вопрос, тогда нужно подтолкнуть строительный комплекс к повышению темпов возведения домов, инженерных коммуникаций. От этого выиграют практически все отрасли экономики, мультипликативный эффект понятен. Но есть еще банки, которые, кстати, могут резко снизить объемы выдачи ипотечных кредитов и выступить против продления программы в принципе. Ведь если они будут учитывать в полном объеме риски заемщиков (а всё к этому идет), то получат чистый вычет из прибыли. Зачем банкирам с этим связываться? Сталкиваются два комплекса мотивов, интересов.
— Я бы ушел от общефедерального характера программы, выбрал бы в течение года несколько опорных регионов с критической жилищной ситуацией, с большим объемом ветхих домов. Понятно, что речь идет не о Москве и не о Санкт-Петербурге, а о городах с населением несколько сотен тысяч, около миллиона человек. Может быть, имеет смысл сначала выбрать 2-3 региона. А потом, оценив ситуацию, можно идти дальше.
— Многое будет зависеть от динамики ввода жилья. Удастся преодолеть прошлогодний спад строительства — цены останутся примерно на нынешнем уровне. Не удастся — мы можем увидеть дополнительный рост цен. Москва своим темпом роста стоимости жилья и без того задает ориентир всем остальным. Конечно, есть проблемы объективные, а есть откровенное желание задрать цену. «Если столица подняла стоимость метра на 15-20%, почему бы и нам не сделать так же?» — рассуждают застройщики в регионах.
— Завышены. Для среднестатистического гражданина купить квартиру даже с участием льготного кредита — проблема. И если продлевать ипотеку, требуется менять ее правила. По крайней мере, нужно снимать антиэффект, когда из-за ограничения суммы кредита покупатель получает меньшее количество квадратных метров. Но пока что мы упираемся в решение задачи, которая не имеет достаточных начальных условий. Из нашего с вами разговора мы получили еще больше вопросов без ответов…
Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова утверждает, что сравнительно невысокая ипотечная ставка и активный спрос продолжают создавать условия только для повышения цен на жилье.
— Результаты окончания господдержки ипотеки зависят от самого факта окончания программы, ставки рефинансирования Центробанка, баланса спроса и предложения, — говорит Ирина Доброхотова. — Если программу свернут именно 1 июля, то к тому времени ключевая ставка рефинансирования едва ли сильно изменится. Сейчас она находится на уровне 4,25%. Формула для расчёта минимальной ипотечной ставки для физлиц — ключевая ставка плюс 2-2,5 пункта. То есть найти способ выдавать жилищные кредиты под 6,5-7% годовых банки должны и без господдержки. Предположим, что ипотечные ставки после прекращения бюджетных субсидий останутся первое время довольно доступными — минимум на уровне 7%, средняя по году — на уровне 8-8,5%.
Остается понять, что будет со спросом и предложением. Может ли кратковременный скачок покупательской активности накануне окончания программы льготной ипотеки привести к ажиотажной покупке жилья, что повлечет за собой период стагнации? Может, как это было в 2014 году, как это было осенью 2020-го. Как отреагируют девелоперы, будут ли создавать искусственный дефицит? Скорее всего, будут. Это поможет удержать цены при слабом спросе.
— Весьма вероятно. Но что нас точно не ждет — серьезное падение цен на жилье после отмены программы льготной ипотеки.
Директор по продажам компании «Страна Девелопмент» Александр Гуторов согласен с коллегами: «Льготная ипотека — не единственный фактор, который влияет на рост цен. Стоимость квадратного метра зависит от факторов, которые были в первом-третьем кварталах прошлого года: снижение доходности вкладов, введение НДФЛ на вклады общей суммой свыше одного миллиона рублей, перевод инвестиционных активов в недвижимость».
Генеральный директор WE KNOW Александр Галицын рассказывает, что в январе-феврале застройщики ставили в некоторых проектах «стоп-прайс», чтобы не продавать слишком много. «В случае отмены программы льготного кредитования спрос на жилье может ощутимо сократиться — на 20-30%. Это не значит, что все, кто готов был взять ипотеку, откажутся от нее. Люди все равно будут покупать квартиры для жизни, для себя, для детей. Ипотечные сделки не совершат те, для кого разница в 2-3% в ставке является принципиальной», — полагает специалист.
— Сейчас к застройщикам приковано внимание властей. Уже не раз озвучивались мысли о том, что необходимо сдерживать рост цен и не допускать того, чтобы население не могло приобретать жилье. Поэтому, с большой долей вероятности, в 2021 году застройщики будут очень аккуратно вести себя в поле цен, — говорит главный аналитик компании «МИЭЛЬ» Екатерина Бережнова. — Законы экономики говорят, что рост цен заканчивается вместе со спросом. А спрос в прошлом году был удовлетворен — и тот, что накопился за время действия ограничительных мер, и даже тот, который мог быть реализован в будущем.
С использованием льготной ипотеки жилье приобрели не только те, кто в нем остро нуждается, но и те, кто только планировал это сделать. Есть вероятность, что в последние несколько недель действия льготной ипотеки активизируются те, кто хочет успеть «в последний вагон». Но вряд ли в нынешних экономических условиях такие покупатели смогут раскачать рынок.
