Без свободных денег россиянам не удастся улучшить жилищные условия Поделиться
Отмена государственной программы с льготной ипотечной ставкой и кредиты от 20% стали непреодолимым препятствием на пути к приобретению нового жилья. По просьбе «МК» генеральный директор и учредитель проектов Urban Ольга Хасанова сделала обзор возможных способов покупки квартиры в новостройке для тех, кто не может стать участником программ семейной и IT-ипотеки — от консервативных до рискованных.
Фото: ru.freepik.com
— Надо признать, что застройщики быстро и гибко отреагировали на изменившиеся рыночные реалии, не заставив долго ждать появления новых возможностей для желающих улучшить свои жилищные условия. Девелоперы предлагают самые разные схемы приобретения жилья: беспроцентные или под низкий процент рассрочки с разным размером первоначального взноса (как правило, на срок строительства дома), субсидирование ипотечных ставок по банковским программам (снижение ставки до низкого процента на определенный срок), скидки и акции, особенно сезонные, например, в преддверии Нового года, — говорит Ольга Хасанова.
Например, в одном из жилых комплексов на юге Москвы застройщик предлагает клиентам беспроцентную рассрочку на три года при первоначальном взносе 20% от общей стоимости квартиры или под 5% годовых при взносе от 5% от общей стоимости. В обоих случая по истечении срока действия рассрочки покупатели могут перейти на ипотечное кредитование или закрыть весь платеж. Клиенты могут выбрать субсидированное ипотечных ставок с возможностью их снижения до 1% и 5% на срок от года до двух, далее с выплатой по стандартной ставке банка.
Финансовые инструменты от застройщика подходят преимущественно тем, кто в течение нескольких лет рассчитывает закрыть всю сумму сделки, например, продав имеющуюся недвижимость или забрав деньги из бизнеса. Или тем, кто далее готов выплачивать ипотечные взносы по высоким ставкам. Связано это с ограниченным во времени сроком действия этих инструментов – обычно не более 2-3 лет, подчеркивает эксперт.
Очевидно, что на первичном рынке, особенно в массовом сегменте, большую долю спроса занимают покупатели, которые улучшают свои жилищные условия за счет продажи уже имеющегося жилья – купленного ранее, доставшегося по наследству или по дарению. Для них услуга трейд-ин хороша тем, что застройщик берет на себя все обязательства по продаже вторичного жилья, а клиент получает желанную новую квартиру при минимальных усилиях и затратах. Немаловажный плюс: в такой схеме за покупателем бронируется выбранное им жилье. Можно не волноваться, что за время продажи старой квартиры может измениться цена или квартиры в новостройке. И тем более ее не продадут.
— Препятствием в этой стратегии (помимо, конечно, того, что далеко не у всех есть в собственности недвижимость) может стать неликвидность имеющегося актива или его недостаточная стоимость для обмена на новую квартиру, — поясняет Ольга Хасанова. — В первом случае можно заняться продажей недвижимости самостоятельно, если застройщик после оценки объекта откажет в участии в программе трейд-ин. А во втором случае стоит обратить внимание на финансовые инструменты от застройщика, которые позволят, не переплачивая по высоким ипотечным ставкам, накопить недостающую сумму для покупки нового жилья.
Отмена льготной ипотеки вывела на рынок давно существующие, но мало используемые до недавнего времени кредитные схемы — в первую очередь, траншевую и аккредитивную ипотеку.
Если коротко, оба варианта позволяют получить от банка сниженную ставку по ипотеке на несколько лет (по аналогии с той же рассрочкой или субсидированием от застройщика). Траншевая ипотека предполагает, что заемщик погашает кредит несколькими частями, чаще всего двумя. Первый взнос уплачивается при заключении договора и может быть чисто символическим (даже 1 рубль), а обслуживание такого кредита обходится заемщику дешево. После сдачи дома в эксплуатацию вносится второй, более существенный транш, и ипотечный платеж становится стандартным. Как и в случае с субсидированием ипотеки от застройщика покупатель отсрочивает основную финансовую нагрузку на период после ввода дома в эксплуатацию.
Аккредитивная ипотека дает возможность на время строительства дома получить более низкую ставку. Схема такая: из первоначального взноса заемщика только небольшая часть средств поступает на счет эскроу, а большая часть – в аккредитив банка и переводится на эскроу после сдачи дома в эксплуатацию, за счет чего банк может предложить низкие ставки.
Для покупателя основной риск составляет то, что лимит страхования счетов в банке – 1,4 миллиона рублей, а на эскроу-счетах — десять миллионов. В случае банкротства банка заемщик может потерять часть вложенных средств.
Еще один возможный вариант для тех, кто не готов платить высокие проценты по кредитам (пусть и не сразу) и стремится улучшить свои жилищные условия как можно быстрей, — расширить свой ареал поиска с учетом того бюджета, который есть в их распоряжении. Идея состоит в том, что в рамках одного бюджета покупки на первичном рынке можно найти очень разные по своим качественным характеристикам предложения в зависимости от локации, класса объекта и стадии строительной готовности.
Например, за 15 миллионов рублей на столичном рынке новостроек можно купить «однушку» площадью 30 квадратных метров рядом с Третьим транспортным кольцом, двухкомнатную квартиру площадью 42 метра на западе Москвы (правда, у МКАДа) или трехкомнатную квартиру площадью 55 «квадратов» в Новой Москве. И так — с любой суммой, поскольку на первичном рынке представлен колоссальный выбор самых разных вариантов под любой запрос и бюджет. Важно определить ключевые для себя критерии жилья, например, площадь или локация, которыми покупатель не готов поступиться, а чем – можно пожертвовать ввиду ограниченного бюджета покупки.
— Рынок новостроек ждет непростой период отвыкания от льготной ипотеки, — заключает наш эксперт. — Однако, наблюдая за ним уже более 20 лет, могу сказать, что это далеко не первый вызов. Многие эксперты прогнозируют замедление темпов выхода новых проектов, рост цен и стагнацию спроса. Но потребность людей в новом жилье никуда не денется. Я советую россиянам, нуждающимся в новом доме, внимательно следить за развитием событий на рынке, предложениями от застройщика. В общем, держите руку на пульсе.
