«Окупается через 18 лет»
В последние 2-3 года стремительно растет количество людей, для которых сдача нескольких квартир стала бизнесом. Причиной тому в первую очередь стало снижение доходности банковских вкладов. Классический российский рантье — мужчина за 50, живущий вдвоем с супругой (дети выросли или их нет), прижимистый, тревожный и мнительный. Мы поговорили с несколькими рантье и узнали тонкости этого вида деятельности.
Фото: pixabay.com
Сначала — анекдот.
«Встречаются старые приятели.
— Привет! Чем занимаешься?
— Кручусь, как могу. Бизнес у меня свой. В сфере недвижимости.
— Что, так и сдаешь бабкину «трешку» на Кутузовском?».
Наши герои не таковы. Во-первых, они не любят называть свою деятельность бизнесом (хотя и подчеркивают, что деньги от аренды им достаются непросто). Во-вторых, сдают не одну «бабкину» квартиру, а несколько, в том числе купленных на свои деньги. А в-третьих, начисто лишены чувства юмора. Легко относиться к жизни квартиросдатчикам мешает профессиональная деформация, которая вырабатывается в считанные месяцы.
Ввязавшись в жилищный бизнес, они уже не могут думать ни о чем другом, кроме сохранности своего недвижимого имущества. Многим рантье кажется, что их квартиранты безответственно относятся к жилью, хотят нанести ущерб или даже обдурить — создать наркопритон, а то и продать квартиру по подложным документам.
Находясь в постоянном стрессе, профессиональные рантье выдвигают более высокие требования к жильцам, чем обычные квартиросдатчики.
52-летний Виталий сдает три квартиры в районе Перово. Две перешли ему по наследству (одна в 2011 году, другая — в 2018-м), третью он приобрел специально для сдачи в аренду.
— Мы с супругой продали нашу «трешку» на Шоссе Энтузиастов и купили в новостройке в Перово для сдачи однокомнатную квартиру (на этапе котлована), а для себя — «двушку» в Новогиреево. Я работаю и занимаюсь сдачей квартир, жена помогает.
При разговоре с Виталием складывается впечатление, что он беспокоен до маниакальности и чересчур занудлив. Он убеждает нас, что сдача жилья в аренду приносит не такие уж легкие деньги, как многие считают.
«Нужно контролировать состояние квартир и проводить ремонт. Нужно вести учет доходов и расходов, следить за показаниями счетчиков и оплатой услуг ЖКХ — жильцам чаще всего эти вещи безразличны. Они же не собственники, так что в случае задолженности проблемы будут не у них, а у меня», — сетует рантье.
На взгляд Виталия, для квартиросдатчика есть семь основных рисков: порча имущества; курение в квартире; причинение вреда имуществу третьих лиц (например, затопление квартиры соседей); субаренда; склоки с соседями; ведение незаконного бизнеса в квартире; мошеннические действия (например, жилье могут попытаться продать).
— С учетом всего этого заниматься вопросами аренды приходится регулярно, — продолжает Виталий. — Взять хотя бы заботу о поддержании квартир в порядке. Постоянно нужно что-то чинить или менять: в жилье, которым активно пользуются, регулярно случаются поломки, от квартирантов поступают запросы, вопросы или предложения. Но вот интересно: когда была только одна арендная квартира, казалось, это сплошная головная боль. Я порой думал, что лучше бы вообще ничего не сдавать. Теперь, когда квартир несколько, отношение изменилось: мы с женой стали воспринимать нашу деятельность как предпринимательство, ответственно ведем дела и выполняем задачи.
Не в обиду будет сказано Виталию, но по опыту знаем: такие педанты, увидев темное пятнышко на обоях, спокойно могут обвинить жильца в безмерном курении (даже если тот ни разу не брал сигарету в рот) или впарить штраф из-за просроченного платежа за коммуналку.
Семья москвичей, Игорь и Анна, купили квартиру в ипотеку с намерением продать ее на росте цены. Но потом супруги посчитали выгоду от аренды и поняли: даже если не поднимать плату жильцам, через 15-20 лет квартира полностью окупится. С появлением льготной ипотеки супруги удачно купили еще три квартиры с отделкой — успели вложиться до того, как цены начали расти. Все жилье они сдают в аренду на длительный срок.
Мебель супруги заказывают в определенной мастерской. Особенность диванов и шкафов в том, что они антивандальные, из натурального дерева, с крепкими металлическими ножками и очень тяжелые на вес — чтобы жильцы не смогли вынести.
До пандемии муж и жена основное время проводили в Европе. В Москву приезжали раз в 2-3 месяца. Сейчас по большей части живут в России, но по возможности выбираются за границу. В Москве у них есть представитель, который решает мелкие вопросы.
Супруги не привязаны к школам и детским садам — детей у них нет. Поэтому они воспринимают аренду как свой основной доход. У мужа есть дополнительный заработок — он работает в IT-компании.
— Идея стать рантье у нас появилась после того, как стало ясно: это выгодно и не слишком сложно, — рассказывает Игорь. — Самый сложный этап — начальный: нужно вложиться, подготовить жилье к сдаче и найти порядочных арендаторов. Когда мы покупали первые две квартиры, очень боялись, что не сможем сдать. Однако все получилось — и дальше пошло по накатанной.
Управляющий директор сети МИЭЛЬ Мария Жукова рассказывает, что некоторые квартиросдатчики сознательно усложняют себе задачу, сдавая квартиры на короткий срок. Мороки, конечно, много — но и выручка значительно больше, чем в случае долгосрочной аренды.
Типичный пример — молодая девушка, еще будучи студенткой, получила в наследство две однокомнатные квартиры в центре Москвы и стала сдавать их посуточно. Фактически для нее это была работа на полный день, поскольку необходимо делать уборку после каждого постояльца, менять постельное белье, чинить поломки, отвечать на звонки и т.д.
А недавно в агентство обратился клиент, который хотел арендовать 80 квартир по всей Москве, чтобы потом сдавать их посуточно. Почему именно 80, а не 75 или, допустим, 125 (по количеству столичных районов) — понять сложно. Чем закончилось дело, пока не известно. Возможно, это была первоапрельская шутка.
Эксперт по недвижимости Алла Аксенова не раз имела дело с профессиональными рантье. Со многими она до сих пор поддерживает добрые отношения, следит за их судьбой. Алла говорит, что у некоторых квартиросдатчиков есть патенты, но даже они платят налоги, как правило, с части квартир.
— Мой хороший знакомый, 55-летний Александр, — коренной москвич, у которого в собственности восемь квартир в центре города, — рассказывает эксперт. — Его дедушка был профессором университета, имел две квартиры. Родители Александра тоже получили квартиры от государства в центре столицы.
Александр, будучи единственным наследником четырех квартир, никогда не работал. Около 20 лет он занимался операциями со своими жильем — продавал, менял, объединял, в том числе с использованием ипотечных кредитов. И преумножил недвижимое состояние вдвое.
Две квартиры, принадлежащие Александру, расположены в самом центре Москвы. До пандемии он сдавал их иностранным туристам. Отбоя от желающих снять такое жилье не было: по сравнению со стоимостью номера в отеле квартира обходилась дешевле, была просторнее, приходящие домработницы занимались уборкой, приготовлением пищи, приносили продукты, воду, хозяйственные принадлежности.
С приходом пандемии туристов не стало. Рантье попытался сдать квартиры на длительный срок. Но, будучи товарищем жадноватым, выставлял цену выше среднерыночной, в торге претендентам отказывал. В общем, шикарное жилье так и пустует. Александр надеется, что туристический поток скоро восстановится.
Сам он живет в усадьбе в районе Завидово, на границе Тверской и Московской областей. Бывает в столице раз в неделю, объезжает свои владения. Александр рассматривает возможность приобрести жилье в туристических зонах — на Алтае, в Большом Сочи, где можно будет иметь пусть сезонный, но хороший заработок.
Доход Александра — около полумиллиона рублей в месяц (без учета двух пустующих квартир, которые в свое время приносили ему еще примерно столько же). Дополнительный заработок предприниматель получает, оформляя приезжим регистрацию (услуга стоит 15 тысяч рублей). Детей он не «прописывает», только взрослых. Фото: Геннадий Черкасов
Александр сетует, что из-за бурного роста новостроек люди стараются приобрести свое жилье, стало меньше желающих снимать квартиры, и сложно поднимать цены за аренду. Раньше он раз в полгода-год прибавлял к плате жильцов 2-3 тысячи рублей, а теперь на рынке аренды — высокая конкуренция…
— В Москве наймодателей, сдающих несколько квартир, — около 10% от общего количества людей, занимающихся арендой жилья, — говорит заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксана Полякова. — Чаще всего это не бизнес в полном смысле слова, но, безусловно, занятие, приносящее доход.
— Если человек сдает недвижимость, приобретенную с помощью ипотечного кредита, на первых порах ежемесячные платежи, которые он получает за аренду, вряд ли будут перекрывать ежемесячные платежи по кредиту, — комментирует Мария Жукова. — Что касается сдачи недвижимости высокого сегмента — это во многом большой труд и огромные издержки. От идеи сдать квартиру до ее реализации могут пройти месяцы. Как правило, каждый раз при смене жильцов требуется делать ремонт».
В случае, когда в жилье инвестированы немалые деньги, может пройти два десятка лет, прежде чем оно «отобьется», утверждает Мария. Средний срок окупаемости квартиры экономкласса в Москве — 18 лет. Доходность колеблется в диапазоне 4-7% годовых, причем чем дороже объект, тем, как правило, меньше выгода.
Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев сравнивает проекты недвижимости с ценными бумагами: каждая обладает своей доходностью, своими рисками и своей стоимостью.
Как и на рынке ценных бумаг, в недвижимости важно четко понимать цели, реалистично оценивать возможности и, исходя из них, выстраивать стратегию будущего бизнеса. Квартира должна не только теоретически расти в цене, но и быть востребованной на долгие годы вперед.
Прекрасно, если жилье располагается на территории с хорошо развитой социальной, сервисной и транспортной инфраструктурой. Но не менее важно иметь представление о планах развития района. Условно говоря, дом через несколько месяцев попадает в программу реновации. Мало кому из арендаторов приглянется перспектива снова паковать вещички и переезжать на новое место — даже если вы готовы всемерно содействовать им в этих хлопотах.
Или, допустим, дом находится в обжитом, тихом районе с парком поблизости. Подобный вариант часто ищут семьи с маленькими детьми, немолодые супруги. Однако выясняется, что со дня на день в паре сотен метров от дома начнется строительство автомагистрали или метро. Вроде бы дело хорошее — но не для наших постояльцев. От переезда в другую квартиру их вряд ли удержит даже хорошая скидка на арендную плату. А если и удержит, то разочарован будет сам наймодатель, рассчитывавший совсем на другую прибыль от сдачи жилья.
Потенциальному владельцу квартиры важно предугадать, будут ли качественные характеристики жилья отвечать тенденциям потребительского спроса через один-два года, продолжает Роман Родионцев. К примеру, сейчас наблюдается повышенный интерес к проектам бизнес-класса. Но останется ли этот формат популярным через пару лет или его сменит, допустим, жилье в сегменте «эконом» или «комфорт», сказать трудно. Фото: Наталья Мущинкина
— Хороший предприниматель всегда обладает звериным чутьем, порой действует вопреки очевидным решениям, — говорит психолог Любовь Изварова. — Пару десятков лет назад ученый Даниел Канеман получил Нобелевскую премию, доказав, в частности, что экономика не является точной наукой; успех или неуспех дела во многом определяется интуицией человека. Если же рассматривать сферу аренды жилья, то, мне кажется, сдача квартир внаем в Москве и в Санкт-Петербурге — занятие весьма прибыльное, вне зависимости от интуиции их собственников.
Совсем другое дело — если квадратные метры находятся в глубокой провинции. 67-летний Григорий Иванович всю жизнь прожил на севере, в Нижневартовске, где заработал на три трехкомнатные квартиры.
12 лет назад он поехал отдыхать в Таиланд, где познакомился с местной жительницей. У них случилась любовь, пара поженилась. Григорий предпочел не везти супругу на опостылевшую родину, а остаться у моря.
Почти год Григорий пытался продать квартиры в Нижневартовске, но покупателей не находилось. Бушевал экономический кризис, денег у народа не было. В какой-то момент наклюнулся желающий приобрести одну из квартир, но предложил такую смехотворную цену, что вырученной суммы хватило бы на год скромной жизни в дешевом Таиланде.
Григорий на время оставил затею — а когда снова начал подумывать над продажей, грянул очередной кризис. Близкий друг посоветовал сдавать квартиры приезжим вахтовикам. Но поскольку ни один трудяга не был готов снимать «трешку» целиком — такая роскошь съедала большую часть зарплаты, — Григорий с другом решили организовать подобие хостелов. В каждой трехкомнатной квартире стали проживать от 3 до 6 человек.
В первое время доход составлял весьма достойную сумму. Супругам хватало на безбедную жизнь и аренду хорошей квартиры на тайском острове. После того как вырос евро, прибыль снизилась, Григорий с женой переехал в более скромное жилье и устроился на работу в дайвинг-клуб. А вскоре и сам открыл школу ныряльщиков.
Продать квартиры в Нижневартовске по-прежнему сложно. Достаточно старое вторичное жилье никто не рвется покупать. А вот аренда процветает: люди приезжают на заработки регулярно.
Одна квартира приносит Григорию около 35 тысяч рублей в месяц — за счет аренды на небольшие сроки. Понятно, что если бы Григорий сдавал жилье людям на постоянной основе, сумма была бы раза в два меньше. За проживание вахтовиков платит работодатель — у Григория с ним налаженные отношения.
Впрочем, чтобы стать рантье, необязательно сдавать квартиры. Есть более оригинальные способы получать прибыль.
Николай, 28-летний житель района Царицыно, владеет двумя дачами в Талдомском районе, в 90 км от Москвы. Дома достались ему от покойного отчима, ездить туда крайне неудобно (к тому же у нынешней семьи Николая есть и собственная дача в Чеховском районе). С 2004 года в домах никто не жил дольше двух дней, участок не обрабатывали, так что когда-то крепкие каркасно-щитовые дачи «по финской технологии» начали приходить в упадок. В поисках решения Николай превратил неиспользуемую недвижимость в то, что сам называет «алковоркинг».
— Прошлой весной, когда был локдаун, мне позвонил председатель, — рассказывает Николай. — Спросил — нет ли мыслей продать дачи. Я сначала сказал — давайте обсудим, если есть интерес. Начали обсуждать — оказалось, что нужно в первую очередь входить в наследство, оформлять все бумаги. Это долго, дорого, и у меня нет времени.
Нашелся только один покупатель, который оценил каждые из шести соток в 500 тысяч рублей. А за каждый дом предложил «минус пятьдесят» — то есть человек хочет их сносить, так что за наличие на участке «развалюхи» требует скидку. И это был единственный покупатель, который сказал, что готов оформить документы самостоятельно, по доверенности. Остальные без полного комплекта бумаг говорить отказывались. Тогда председатель мне сказал: пока дома окончательно не развалятся, их нужно пустить в дело.
Оказалось, что уже несколько лет активные дачники из этого кооператива вынашивали идею собственного «клуба» и бани. Прежде всего — чтобы было где устраивать вечеринки, не раздражая родных и близких. Необходимость в этом возникла сразу у нескольких дачников 30-40 лет: кому-то было неудобно «отжигать» на собственном участке из-за пожилых родителей, кому-то из-за маленьких детей. Полузаброшенные участки с домиками Николая стоят на краю кооператива — дальше канава, общий забор и лес. Так что еще и с этой точки зрения локация оказалась подходящая.
— Собралось человек десять — они все друг друга знали с детства, — рассказывает Николай. — Я им показал дома, обсудили материальный вопрос: они помогают привести участки в порядок, обустраивают баньку. После этого платят за каждый дом 10 тысяч в месяц плюс электричество — и ключи у них. Кто, что и с кем — меня не волнует.
— Жена надо мной смеялась, когда я говорил, что лучшие сбережения — это гараж, — рассказывает житель района Аэропорт Владимир Петрович. — Теперь не смеется, а радуется: мы каждый месяц дополнительно к пенсии получаем по 40 тысяч. Учитывая, что от детей мы уехали на теплую дачу, можно сказать, что мы рантье.
Вкладывать деньги в гаражи Владимир Петрович начал в середине 2000-х годов. Тогда он был не пенсионером, а юристом с инженерным образованием в коммерческой фирме — нормальная постсоветская карьерная траектория.
В Москве в середине нулевых уже демонтировали почти все «ракушки» и заменили их на так называемые «арбузные тенты» — коллективные навесы над машиноместами. Две «ракушки» Владимира Петровича тоже попали под снос, компенсаций за них было не положено. Увидев, как легко можно «выгнать на мороз» десятки автомобилей в одном только дворе, собеседник «МК» машиноместо под тентом (тогда они стоили 80 тысяч рублей) покупать не стал, а сбережения вложил в строившийся под боком «народный гараж». Хватило на два бокса — один себе, другой (вторую машину перегнали в деревню) под сдачу.
— Меня никогда не покидает чувство, что слишком хорошо мы живем, не по заслугам, — говорит Владимир Петрович. — Большой войны нет, голода нет. А значит, нужно откладывать на черный день, что называется — создавать себе пассивный доход. Многие долго копят или берут ипотеку, чтобы потом сдавать квартиры, я такой вариант тоже обдумывал, но идея с гаражами победила по двум соображениям.
Первое: квартир в Москве с годами становится все больше, а гаражей все меньше — и это было понятно еще десять лет назад. Второе: купить машиноместо все-таки проще. У меня были хорошие периоды, когда я мог за год отложить миллион. И на квартиру, которую можно было бы сдавать, этого не хватит ни в коем случае, а на гараж еще недавно вполне хватало. Не на одноэтажный гараж, конечно: я понимал, куда ветер дует, и покупал только боксы в многоэтажных паркингах.
Металлические и кирпичные одноэтажные гаражи отпадали как «ненадежные» — и действительно, их продолжают активно сносить, гарантий нет ни у кого в Москве. А места в подземных паркингах жилых новостроек сразу были слишком дорогими.
Промежуточная ниша — места в советских многоэтажных ГСК и «народных гаражах» — оказалась удобной. Сейчас у Владимира Петровича 4 «народных» машиноместа и два бокса в ГСК. Это дает 42 тысячи рублей ренты: каждый из гаражей он сдает за 7 тысяч в месяц.
В прошлом году Владимир Петрович рассматривал возможность зарегистрироваться как самозанятый, чтобы платить налоги и сдавать гаражи в белую — однако оказалось, что тогда он и его жена лишаются льгот по оплате ЖКХ. Так что, пока налоговая молчит, ренту пенсионеры получают «по-партизански».
Любопытно, что никто из наших героев в детстве не мечтал быть рантье. Кто-то хотел стать космонавтом, кто-то — программистом или учителем. Большинство претворило детские планы в жизнь — ну разве что космонавт не состоялся…
