В Москве зафиксированы первые признаки затоваривания первичного рынка жилья Поделиться
Объем предложения столичных новостроек вырос до максимального уровня с начала года. Количество новых квартир в продаже продолжает расти в начале сентября. При этом в разрезе классов зафиксирована разнонаправленная ценовая динамика: если в элитных ЖК «квадраты» заметно подорожали, то в массовом сегменте ценники начали снижаться. Какие другие интересные тренды в начале осени набирают силу на первичном рынке жилья выяснил «МК».
Фото: АГН «Москва»
Как сообщил «МК» управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов, в минувшем августе объем предложения квартир и апартаментов на первичном рынке столицы составил 74 280 лотов в 413 проектах. Количество реализуемых лотов за месяц увеличилось на 0,8% или 620 штук. За год этот показатель вырос на 8,7%. Таким образом, по итогам августа зафиксирован максимальный объем экспозиции с января 2024 г.
В разрезе сегментов объем предложения выглядит следующим образом: в массовом — 22 340 лотов (-0,5% за месяц), в бизнес-классе — 22 710 лотов (+2,1%), в премиум-классе — 6326 лотов (+5,7%), в элитном сегменте — 1646 лотов (+13,6%), в Новой Москве — 21 260 лотов (-1,2%). Количество квартир и апартаментов бизнес-класса вновь превысило число лотов в массовом сегменте. «В долгосрочной перспективе жилье этого сегмента стабильно будет занимать первое место в структуре экспозиции, так как его качественные характеристики в большей мере соответствуют запросам современных клиентов, а комплексы стандарт- и комфорт-класса остаются популярными только за МКАД», — уверен аналитик.
Очевидно, что повышение числа квартир в продаже стало результатом снижения продаж, — заметила «МК» генеральный директор компании Key Capital Ольга Гусева. Оно было, с ее слов, ожидаемым итогом отмены льготной ипотеки и пересмотра других действующих программ субсидирования ставок. Завершенная программа в сумме обеспечивала порядка 20-40% от общего числа сделок в зависимости от конкретного проекта и ценового сегмента.
Из-за снижения продаж некоторые игроки стройрынка начали сокращать цены. «В массовых новостройках и в Новой Москве за два месяца после отмены льготной ипотеки средняя стоимость квадратного метра сократилась соответственно на 3,5% и на 1%. Скорее всего, этот тренд продолжится», — полагает Гусева.
При резком сокращении спроса застройщики не сразу успевают отреагировать и пересмотреть структуру предложения. И число объектов в продаже может вырасти, — уверены специалисты. При этом другие девелоперы, наоборот, могут расширить линейку предложения, чтобы привлечь внимание оставшихся на рынке покупателей интересными объектами.
Несмотря на массовое невыполнение планов продаж застройщиками Руслан Сырцов не считает ситуацию в строительной отрасли критичной. Компаниям благодаря накопленному запасу прочности за период активных продаж удастся и далее выполнять обязательства в рамках проектного финансирования. Правда, в перспективе может сократиться выход новых проектов на рынок, так как сейчас девелоперы вынуждены сосредоточиться на существующих. При этом застройщикам новостроек комфорт- и бизнес-класса приходится жертвовать маржинальностью и устанавливать дисконты.
Другая ситуация наблюдается в премиальном сегменте, где компании часто выполняют планы продаж. Это объясняется тем, что состоятельным клиентам удобно пользоваться рассрочками в качестве альтернативы ипотеки. А беспроцентная рассрочка — еще и альтернатива хранению средств на депозите, так как гарантирует доходность на уровне в среднем 15-20% годовых.
В августе, по расчетам аналитиков компании «Бест-Новострой», в элитном ценовом сегменте столицы средняя цена 1 «квадрата» в новостройках выросла сразу на 15%, до 2,31 млн руб. В остальных сегментах они зафиксировали снижение средней цены «квадрата».
У Сырцова другие оценки. По его данным, жилье в элитном сегменте подорожало за месяц на 8,5%, до 2,047 млн руб. По итогам августа 2024 г. средняя цена 1 кв.м. в столице составила 505,7 тыс. руб. Относительно июля показатель вырос на 4,5%, год к году — на 18,1%. В разрезе сегментов ситуация выглядит следующим образом: в массовом показатель составил 330,8 тыс. руб. за кв. м (– 1,1% за месяц), в бизнес-классе — 469,9 тыс. руб. (+1,1%), в премиум-классе — 731,5 тыс. руб. (–0,4%), , в Новой Москве – 244,8 тыс. руб. за кв. м (–1,5%). Среди округов Москвы максимальная средняя цена зафиксирована в ЦАО — 1,49 млн руб. за кв. м (+8,8% за месяц), минимальная — в ТАО – 161,3 тыс. руб. (+2%).
Рейтинг самых доступных столичных апартаментов в августе 2024 г., по версии Сырцова, возглавили апартаменты площадью 19,4 кв. м. за 4,8 млн руб. в Зеленограде, площадью 20,65 кв. м. за 5,1 млн руб. в районе Тропарёво-Никулино и площадью 20,46 кв. м. за 5,5 млн руб. в районе Митино. В ТОП-3 самых доступных квартир попали лоты площадью 19,9 кв. м. за 5,3 млн руб. в Зеленограде, площадью 19,8 кв. м. за 5,9 млн руб. в Щербинке и площадью 22,26 кв. м. за 6 млн руб. в Молжаниновском районе.
«Цены стагнируют, так как параллельно с расширением скидочных акций идет небольшая коррекция вверх в связи с удорожанием строительных материалов и услуг. То есть, формально скидки могут достигать 30%, но де-факто цены относительно июльского уровня снизились отнюдь не так значительно», — пояснил аналитик. Кроме того, дисконт распространяется обычно не на всю линейку квартир и апартаментов, а на наименее ликвидные лоты.
Среди многоквартирных домов наиболее востребованы жилые кварталы с масштабным благоустройством и развитой инфраструктурой, а также видовые небоскребы, соответствующие концепции «вертикального города», — говорит Сырцов. По его прогнозу, учитывая сохраняющуюся жесткую денежно-кредитную политику ЦБ, а также тот факт, что правительство наверняка не внедрит новые льготные госпрограммы в ближайшие месяцы, до конца 2024 г. девелоперы проектов комфорт- и бизнес-класса продолжат устанавливать скидки на широкие пулы лотов. Благодаря дисконтированию и заодно субсидированным кредитам и рассрочкам спрос будет сохраняться на стабильном уровне, хоть и невысоком.
«Новостройки останутся в приоритете, потому что ипотека на вторичное жилье стала фактически недоступной», — уверена Гусева. С ее слов, на рынке новостроек будут пользоваться спросом квартиры семейного формата, а также самые доступные объекты (студии). Скорее всего, в массовом сегменте продолжится снижение спроса, тогда как в бизнес-классе активность покупателей будет стагнировать. Постепенно и рынок, и покупатели будут адаптироваться к новым условиям.
По оценке Гусевой, пока все говорит о том, что спрос снизится, цены вслед за ним тоже будут пересмотрены. Но не следует рассчитывать, что это будет быстро и заметно. «Уже обсуждаются новые меры поддержки покупателей жилья, в том числе ипотека для специалистов. Такая мера может переломить тренды», — заключила эксперт.
