Мелкие управляющие компании могут справиться с «хрущевками», но современные высотки им, по всей видимости, не под силу
К концу года жители некоторых элитных домов могут сильно удивиться. Очень много лет в жилищно-коммунальном хозяйстве был модным и даже пропагандировался рыночный подход: по контрасту с «ненавязчивым сервисом» советских ЖЭКов казалось, что ключ к успеху в небольших частных компаниях и возможности выбора. С момента либерализации рынка управления жильем прошло уже не одно десятилетие, Москва уже совсем не та, какой была тридцать лет назад — и, наряду с достоинствами небольших управляющих компаний, на поверхности оказались их заметные недостатки. Ключевой из них — почти никому из «мелких частников» оказалась не под силу работа с современными высотными жилыми комплексами.
Причина очевидна: новый дом бизнес- или элит-класса устроен на порядок сложнее, чем доходный дом столетней давности, «сталинка», «хрущевка» или даже 17-этажки П44 недавнего прошлого. Явно заниженные тарифы также не способствуют качественному обслуживанию.
Современные высотки наполнены современными же «умными» инженерными системами, без которых эксплуатация этих домов может быть просто опасна. Принудительная общедомовая вентиляция и централизованные системы кондиционирования; автоматическое извещение о дыме, пожаротушение и оповещение; энергоэффективное отопление, коммуникационная инфраструктура, наконец, скоростные лифты — все это требует авторизованного обслуживания соответствующего уровня, современных импортных запчастей и специалистов. А значит — огромных финансовых резервов: иначе первая же поломка тех же лифтов или индивидуального теплопункта вызовет аварийную ситуацию, когда жителям придется на долгие недели и даже месяцы «выходить
из зоны комфорта».
— За почти десять лет обслуживания дома наша управляющая компания, по всей видимости, так и не установила автоматику пожаробезопасности, — рассказали жители одной из новостроек. — Спринклеры на подземной парковке, датчики дыма и другое обязательное для такого дома оборудование выглядят как не более чем муляж. Некоторые жители верхних этажей даже запаслись веревками самоспасания, потому что надежды на систему пожаротушения у них нет, а пожарная лестница с земли до нас не дотянется.
Еще один аспект — жесткость, пожалуй, даже жестокость современного рынка жилищно-коммунальных услуг и ресурсов. Управляющая компания по Жилищному кодексу отвечает за оплату ЖКУ домом в целом, поскольку эти платежи взимает, и это положение между «молотом» (поставщиками ресурсов, прежде всего, воды и тепла) и «наковальней» (собственниками квартир, среди которых всегда есть должники и неплательщики) в наши дни оказывается весьма драматично.
Так, в августе 2020 года МОЭК объявил, что намерен ограничить подачу горячего водоснабженияв несколько комплексов элитных апартаментов, обслуживаемых управляющей компанией «Юнисервис» — материал об этом появился в федеральных информагентствах. Задолженность компании перед ресурсоснабжающими организациями составляет более 35 млн рублей. В самой компании это объяснили задолженностью со стороны жителей, которым на время пандемии запретили выписывать пени за просрочку платежей и ограничивать поставку коммунальных услуг, что явилось причиной резкого снижения исполнения собственниками помещений своих обязательств по оплате.
И это не единственный случай. Так, против Группы компаний «Маторин» (ООО «Маторин-РУК», УК «МСК-Групп» и т.д.), также взявшейся за обслуживание высотных зданий, уже поданы иски на многомиллионные суммы. На данный момент совокупная сумма предъявленных исков составляет около 30 млн рублей. Общий размер взысканных сумм в пользу ресурсоснабжающих организаций за 2020 год составил порядка 87 млн рублей.
Так, МОЭК (поставщик тепла и горячей воды) за первые месяцы 2020 года выставил к данной управляющей компании иск более чем на 16 млн рублей (рассмотрен и почти в полной сумме удовлетворен 3 декабря 2020 года Арбитражным судом Московской области), «Мосэнергосбыт» — почти на
2 млн рублей только за май 2020 года (удовлетворен Арбитражным судом Московской области 30 ноября 2020 года), а компании «Специализированный застройщик Мартемьяново» «Маторин» задолжал с августа 2019 по апрель 2020 года более 35 млн рублей за подачу тепла.
Можно предположить, что мелкие компании не могут «потянуть» содержание современных высотных домов ни финансово, ни организационно, особенно в кризисное время. Ведь, чтобы выжить, управляющим компаниям необходима не только финансовая подушка безопасности значительного размера, но и административный ресурс для того, чтобы, в свою очередь, также договориться с поставщиками ресурсов об отсрочках и реструктуризациях. В этих условиях вызывает наибольшее опасение, что столкнувшись с кризисом, управляющие компании попытаются «кроить»: например, экономить на штате сотрудников.
Так и может сложиться парадоксальная ситуация: в элитном вроде бы жилом комплексе здание обслуживается хуже, чем в обычных муниципальных домах. Учитывая инженерную сложность, это может стать «миной замедленного действия». По этой причине, в случае, если грянет «техногенный гром», жителям новеньких высоток, разводить руками будет поздно.
