Сочи обгонит Москву по ценам на квартиры
4 июня Путин предложил продлить льготную ипотеку на год — с повышением ставки до 7% и снижением предельной сумму кредита до трех миллионов рублей. Сенсацией заявление президента не стало: решение зрело давно. Однако вне зависимости от его принятия было понятно: стоимость квадратного метра продолжит повышаться по всей стране. Специально для «МК» эксперты спрогнозировали, каким может быть рост цен на квартиры в 2021-2022 годах.
По данным Est-a-Tet, цены в старых границах Москвы по сравнению с первым кварталом 2021 года выросли в среднем на 11%. Во многих новостройках рост более существенный — на 20-30% за квартал. Начиная со второй половины года темпы роста цен будут ниже, чем во второй половине 2020 года и в первой половине этого года. И в 2022 году рост цены будет немного опережать уровень инфляции.
— Из-за ужесточения программы льготной ипотеки произойдет кратковременное охлаждение спроса. Однако существенного снижения интереса к жилью не ожидается, — говорит директор департамента проектного консалтинга Роман Родионцев. — Во-первых, ставки по ипотеке (вне льготной программы) находятся на достаточно низком уровне. Во-вторых, у многих застройщиков действуют совместные с банками программы субсидированной ипотеки с беспрецедентно низкими ставками (ниже ключевой ставки Центробанка, которая начала повышаться в первом квартале 2021 года).
Основной фактор роста цен именно сейчас — высокий уровень спроса, продолжает эксперт. Каждый выходящий на рынок проект вызывает огромный интерес среди покупателей. Очень часто предварительное бронирование лотов в новом проекте начинается еще до официального старта продаж.
Самый интенсивный рост цен зафиксирован в массовом сегменте и в проектах бизнес-класса. Сейчас повышение отмечается и в высокобюджетных сегментах (премиум- и элит-классах). «Это связано, во-первых, с ростом курса доллара, поскольку во многих проектах цены выставляются в долларах. Во-вторых, в последнюю очередь продаются наиболее дорогие по цене квадратного метра эксклюзивные лоты, поэтому с учетом небольшого объема экспозиции любое изменение структуры приводит к существенному изменению показателя средневзвешенной цены. Наиболее высокий спрос сосредоточен в сегментах жилья комфорт- и бизнес-класса, поэтому рост цен в этих сегментах будет существенно опережать рост цен в премиальном и элитном сегментах», — объясняет Роман Родионцев.
Генеральный директор группы компаний «Ферро-Строй» Григорий Ваулин полагает, что существуют три возможных сценария развития событий на рынке жилья: позитивный, умеренный и негативный.
Согласно первому сценарию ключевая ставка в течение года увеличится до 5,5%. В этом случае сохранится высокий уровень спроса, а цены на жилье будут расти опережающими инфляцию темпами. Ближе к концу 2021 года рост стоимости квадратного метра замедлится благодаря повышению девелоперской активности и насыщению рынка новым объемом предложения.
Умеренный сценарий предполагает некоторое ужесточение условий выдачи ипотеки (что и предлагает Путин), рост ключевой ставки до 6%, стабильный курс национальной валюты, плавное увеличение доходов населения. Спрос незначительно снизится (по сравнению с нынешним), а рост цен замедлится до уровня инфляции.
Негативный вариант базируется на значительном увеличении ключевой ставки (до 8-9%), слабом восстановлении экономики и снижении доходов населения. В таком случае вероятно продолжительное падение спроса и сдерживание (но не уменьшение) цен на жилье со стороны застройщиков. В итоге возводить дома станут меньше, особенно в регионах.
— Продление программы льготной ипотеки на год — мера поддержки региональных девелоперов, прибыль которых не сравнить с московскими, — говорит генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. — Для больших городов с высокой стоимостью квадратного метра все еще сохраняются лимиты по семейной ипотеке: 12 млн рублей для Москвы и Петербурга, 6 млн — для остальных регионов. Как показывает статистика, по этой программе заключалось 20% от всего объема сделок. У государства ограниченный набор инструментов стимуляции спроса, ипотека пока самый действенный.
— В регионах, где насыщенное предложение, высокая востребованность и ликвидность недвижимости, она становится не столько жильем, сколько активом, валютой, живет по соответствующим законам, — говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. — В Москве спрос даже после ужесточения программы льготной ипотеки какое-то время может превышать предложение — настолько оно сократилось за последний год. Это условие уже не для такого мощного роста цен, но и их снижения это не допустит. Скорее всего, в Москве и в Санут-Петербурге впереди «ценовое плато».
— Средняя стоимость квадратного метра на первичном жилом рынке Москвы составляет 294 тысяч рублей без учета элитной недвижимости. За последние 9 месяцев, начиная с прошлого сентября цены на рынке новостроек выросли на 30% (максимальный рост за всю историю рынка), — приводит цифры руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья» Ярослав Дарусенков.
Руководитель проектов девелопмента Becar Asset Management Галия Низамова уверена, что рост цен в 2021 году будет ниже, чем в 2020 году. Вероятно, что по итогам года в крупных городах России он составит 10-12%.
— Москва, Санкт-Петербург, Сочи находятся на пике цен, я давно жду разворота, но его пока нет по объективным причинам, связанным с монетарной политикой государства, — говорит управляющий директор сети МИЭЛЬ Александр Москатов. — Плавное повышение ключевой ставки дало сигнал покупателям, что ипотека вскоре подорожает, и это во втором квартале простимулировало новых покупателей взять жилишные кредиты. Поэтому мы во втором квартале получили еще одну порцию спроса. Скорее всего, это последний «впрыск», потом будет стабилизация.
Питер отстает, там рост цен обычно начинается чуть позже, но и быстрее заканчивается, а в Сочи обратная ситуация, продолжает Александр Москатов: «Сочи постепенно становится уникальной географической точкой, которую просто взрывает от спроса, потому что границы закрыты, ехать некуда, а в южной столице — и море, и снег, поэтому на какое-то время она будет городом постоянного, безграничного роста стоимости квадратного метра».
— В Сочи, несмотря на перегрев рынка, проблема больше в дефиците предложения, чем в его переоценке. Впереди мораторий на строительство, а россияне по-прежнему уверены, что в пандемию надо обзавестись курортной квартирой или домом. Все дома и квартиры, конечно, не купят (ведь есть безнадежный неликвид), но предложение может исчерпаться до пары тысяч или даже сотен единиц. И тогда фиксировать стоимость квадратного метра даже в миллион рублей бессмысленно — это уже не рынок недвижимости в нашем понимании. Максимальная стоимость в Сочи станет не тенденцией, а исключительным явлением, — считает Ирина Доброхотова.
