Эксперты оценили перспективы рынка недвижимости во втором полугодии 2024-го Поделиться
С 1 июля рынок недвижимости ждут большие перемены. Связано это с тем, что с этого дня в стране завершается программа льготной ипотеки на новостройки под 8% годовых, которая в последние годы была главным драйвером роста как рынка жилищного кредитования, так и рынка недвижимости в целом. Власти надеются таким образом, с одной стороны, сэкономить немалые бюджетные деньги, которые тратились на субсидирование льготного процента, а с другой – сбить рост цен на первичное жилье. Насколько оправданы эти надежды и как изменится рынок после 1 июля, «МК» выяснил у экспертов.
Фото: ru.freepik.com
В настоящее время в России действует семь федеральных льготных программ, позволяющих приобрести жилье в кредит по низкой ставке. Однако уже с 1 июля их останется шесть: льготная ипотека – самая массовая — будет завершена. Напомним, по этой программе можно было получить до 6 млн рублей с первоначальным взносом до 30%. Срок ипотеки — до 30 лет. Также, скорее всего, обновятся правила семейной ипотеки со ставкой 6%. Она тоже должна была закончиться, но по предложению президента Путина ее продлят еще на шесть лет — до 2030 года.
Оставшиеся программы — сельская, дальневосточная и арктическая, военная, ипотека для «айтишников» и для новых регионов — пока продолжают функционировать без изменений.
Заметим, что по правительственным данным, 60% ипотечного рынка приходилось на субсидируемые программы, а на рынке первичного жилья показатель доходил до 90%. Всего с момента запуска льготной ипотеки было выдано около 1,5 млн жилищных кредитов приблизительно на 5,8 трлн рублей.
«Банк России уходит от массовой ипотечной программы, поскольку негативный эффект от неё (рост цен на рынке недвижимости, ценовой разрыв между стоимостью квадратных метров на первичном и вторичном рынках) превысил позитивный (повышение доступности жилья).
Одна из основных причин повышения стоимости квадратных метров – использование льготных условий с инвестиционной целью, а не только стремление зафиксировать выгодные для себя лично условия платежей. То есть, рынок был разогрет по большей части «перекупами», использующими госпрограммы как удобный кредитный инструмент. Отсюда введение правовой нормы об однократности выдачи ипотеки в одни руки, которое было введено ещё в декабре 2023 года.
Следующим закономерным этапом было сворачивание массовой льготной ипотеки – что произошло просто в форме непродления действия программы после ее завершения 1 июля 2024 года. Вместо массовой выдачи регулятор настаивает на адресной поддержке определённых слоёв населения или территорий, поэтому широкий пул льготных программ остаётся на рынке: IT, сельская, дальневосточная и арктическая, военная, для новых регионов и семейная.
Если говорить о популярности программ, то наиболее востребованными за весь период действия были две – та самая льготная под 8% и семейная под 6%. Периодически вперёд по востребованности вырывалась то одна, то другая.
Однако даже с учётом сворачивания одной популярной программы и изменением условий другой я бы не стал ждать снижения стоимости квадратных метров. Изменятся лишь темпы кредитования. Среди возможных последствий — замедление роста цен жилья до уровня инфляции (сейчас она составляет чуть более 8% годовых), снижение спроса на первичном рынке, повышение привлекательности вторичного рынка. То есть цены квадратных метров в пересчёте на годовые значения в целом по стране всё равно расти будут, но не такими темпами, как с 2020 года. Постепенно перегретость рынка недвижимости, в первую очередь «первички», будет снижаться, а вот цены на вторичном рынке начнут догонять первичный».
«Рынок уже давно был готов к сворачиванию льготной ипотечной программы на новостройки. Гораздо большее влияние на рынок сейчас оказывает тот факт, что у многих банков уже исчерпаны лимиты по другим госпрограммам, включая семейную ипотеку. В настоящее время банки ждут перераспределения и увеличения лимитов по льготным программам от Минфина. Если же лимиты не будут увеличены, то обвала цен мы не ожидаем, застройщики не будут работать себе в убыток. Банки также не горят желанием в отсутствии господдержки как-то раскачивать этот низкодоходный сегмент.
Что касается цен на квадратные метры, то резких колебаний ни в одну из сторон ожидать не стоит, цена будет примерно на том же уровне, что и сейчас если мы говорим о «первичке». Возможны лишь отдельные скидки от застройщиков на некоторые объекты. Ликвидная «вторичка» в цене продолжит расти, равняясь на новостройки. Старый жилой фонд такого роста показывать не будет, в отдельных случаях даже падая в цене».
«С одной стороны, после июля, драйверов роста для новостроек больше не останется, так что цены должны будут, как минимум, остановиться. С другой, застройщики будут всеми способами пытаться удержать покупателей и не дать продажам обвалиться. С этой целью банки уже придумывают разного рода «недольготные» ипотеки, где, к примеру, первые 5 лет кредит обслуживается по 8% годовых, а затем меняется на рыночную ставку. И такие предложения будут поступать все чаще – наверняка у разных банков мы увидим кейсы с отсутствием платы за первые два-три года или до выдачи ключей с последующим пересчетом кредита. Другое дело, что за такие предложения покупатель, вероятнее всего, заплатит ростом цены квартиры. Поэтому в ближайшие месяцы можно ждать нового витка конфликтов между ЦБ и союзом застройщиков и банков, которые будут предлагать все новые схемы продаж и кредитования. Что касается «вторички», то здесь тренд на постепенное снижение цен будет продолжаться и дальше, особенно в контексте весьма вероятного повышения ключевой ставки на заседании ЦБ в июле».
«Безусловно, после завершения программы льготной ипотеки на первичное жилье, спрос на новостройки просядет. Но вряд ли это повлияет на цены. Можно ожидать лишь небольшого снижения цены за квадратный метр, причем на непродолжительное время. После завершения программы рынок начнет выравниваться, «первичка» будет подтягивать за собой «вторичку», которая долго время находилась на вторых ролях. В целом для рынка это хорошо, потому что позволит восстановить нарушенный баланс спроса и предложения. Скорее всего, начнут появляться дополнительные предложения от застройщиков и банков, которые будут предлагать ипотеку под более низкий процент. Но не стоит забывать о том, что это не щедрость с их стороны, а всего лишь перераспределение, поскольку цена квартир с субсидированной процентной ставкой, как правило, выше».
