«Выбирать покупателям не из чего»
В декабре в России заработает программа льготной ипотеки на покупку индивидуальных жилых домов. Далеко не все эксперты приняли идею на ура. Горький опыт уже есть: через несколько месяцев после начала работы льготного кредитования на квартиры в новостройках девелоперы взвинтили цены на 15-20% (а в Москве и еще больше, например, на «однушки» эконом-класса). Между тем с начала периода самоизоляции рост цен на дома для постоянного проживания (не дачи) и так вырос на 15%.
Наши собеседники назвали плюсы и минусы «дешевого» кредитования домов.
Фото: Геннадий Черкасов
Новая программа — экспериментальная, рассчитана до 1 июля. Она имеет схожие черты с действующим проектом квартирной ипотеки: покупка — только новостроек, ставка — 6,5%, срок кредита не должен превышать 20 лет, лимиты — до 12 миллионов рублей в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге, Ленинградской области и до 6 миллионов — в других регионах.
Но есть и отличия. Первоначальный взнос предполагается не ниже 20% (в квартирной ипотечной программе, впрочем, сначала было так же, однако впоследствии цифру снизили до 15%). А главное — воспользоваться льготным кредитом смогут лишь заемщики до 35 лет с детьми до 19 лет. И доступен он будет как на покупку домов от застройщиков, так и при желании возвести жилище на «голом» участке (правда, заемщик должен заключить договор с подрядной компанией).
— Введение ипотечных кредитов на индивидуальные жилые дома обсуждается очень давно, но до сих пор не было принято какого-либо решения. Поэтому запуск пилотной версии этой программы – дело своевременное и хорошее, — отвечает руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. — Однако, на мой взгляд, ее нужно запускать не на полгода, а на три, поскольку условия действительно выгодные, но выбирать просто не из чего.
— В условиях изоляции люди снова вспомнили о том, что есть загородная недвижимость, и стали ее приобретать. Цена предложения выросла, но, видимо, не настолько, чтобы снизился интерес покупателей. На рынке не так много достойных предложений, многие покупатели сталкиваются с тем, что поиск варианта занимает 1-2 года. И даже если люди готовы платить, им очень сложно найти подходящее предложение, — утверждает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Рынок загородной недвижимости давно находится в кризисе, большая часть предложений — дешевые участки без подряда. Поселки с готовыми коттеджами можно сосчитать по пальцам. И в них дома более-менее приличного качества уже распроданы, поскольку сами поселки старые, не отвечающие запросам покупателей. Поскольку срок действия будущей программы достаточно короткий, девелоперы не успеют запустить новые проекты — цикл планирования поселка перед началом продаж измеряется годами.
— В пандемию спрос на загородные дома стал расти, однако ему еще далеко до интереса к городским новостройкам. В частности, в Московском регионе спрос на загородное жилье не так высок, как на квартиры, еще и потому, что семьи с детьми нуждаются в более развитой инфраструктуре. Рядом должны быть поликлиника, детский сад, школа, развивающие секции и кружки, — рассуждает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. — Во многих загородных поселках комфорт-класса такая инфраструктура отсутствует. Не у всех есть возможность каждый день возить детей в детсад, школу, на дополнительные занятия. Еще и поэтому семьи выбирают городское жилье, хотя многие хотели бы иметь загородный дом.
Повысит ли старт программы привлекательность покупки индивидуальных жилых домов?
Ирина Доброхотова полагает, что прогнозировать ажиотажный рост спроса пока нельзя. Прежде всего потому, что молодая семья с детьми не всегда может продемонстрировать необходимый для оформления ипотеки уровень дохода. В особенности если дети маленькие, а один из родителей сидит в декрете. Тем не менее, определенная доля семей сможет воспользоваться программой и выберет загородный формат, если это будет отвечать их потребностям и финансовым возможностям.
— Не секрет, что интерес к частным домам в последние месяцы только увеличивается из-за пандемии и связанных с ней требований по социальному дистанцированию, — говорит директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE) Анна Раджабова. — Население стало изолироваться в квартирах и частных домах, постепенно переходить на удаленную работу. В этих условиях преимущества собственной загородной недвижимости стали особенно очевидны.
— Старт программы наравне с повышением спроса сделает сегмент загородного жилья более инвестиционно привлекательным для потенциальных застройщиков, — продолжает Юлия Дымова. — Программа выгодна и владельцам земельных участков.
Анна Раджабова уверена: программа льготной ипотеки позволит начать систематическое строительство загородного жилья. «В нашей стране это редкое явление, в основном население строит дома собственными силами», — поясняет эксперт.
Еще одна особенность: банки пока не стремятся выдавать кредиты на индивидуальное строительство, так как испытывают определенные трудности при оценке частных домов. При появлении государственной программы по ипотеке на индивидуальные жилые дома можно ожидать значительного роста строительства. «Учитывая последствия коронавируса и вынужденную остановку строительства, субсидирование ипотеки станет именно тем инструментом, который поспособствует выполнению нацпроекта по вводу 120 миллионов квадратных метров жилья в год», — говорит Анна Раджабова.
Почему программа ограничивает круг заемщиков (рассчитана только на людей до 35 лет с детьми на иждивении)?
– Программа направлена на повышение доступности жилья именно для молодых семей — той самой целевой аудитории, которая прежде всего нуждается в улучшении жилищных условий, — говорит Ирина Доброхотова.
Анна Раджабова рассказывает, что льготные условия, как правило, сначала предоставляются одной категории граждан, а затем, в случае успеха, переносятся на остальное население. Сейчас программа рассчитана только на молодые семьи с детьми потому, что это платежеспособная, работающая аудитория, которая испытывает необходимость в частном доме для улучшения своих жилищных условий.
«Стоимость частных домов велика, и важно, чтобы у заемщика была возможность брать ипотечный кредит на длительный срок (согласно проекту — до 240 месяцев, а впоследствии, возможно, и до 360). Второй момент — поколение до 35 лет активно и становится все более платежеспособным, — констатирует вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева.
— Ограничение, по всей видимости, ориентировано на срок предоставления ипотеки (20-30 лет), — соглашается Юлия Дымова. — Взяв до 35 лет ипотеку, покупатель сможет выплатить ее до выхода на пенсию. При этом нагрузка на семейный бюджет будет не столь обременительной. Кроме того, в своем большинстве загородный дом является дополнительным объектом недвижимости, а взятая по нему ипотека может стать дополнительной нагрузкой к ипотеке по основному жилью — квартире. Так что специалисты рассматривали вопрос именно по нагрузке на бюджет отдельно взятой молодой семьи.
— На фоне пандемии сделки совершаются как для личного проживания, так с инвестиционными целями, для последующей сдачи в аренду. Любая программа господдержки подразумевает увеличение спроса. Но вместе с этим следует и рост цен, как произошло в этом году с рынком новостроек. Предположу, что лимит в 12 миллионов рублей для Москвы и Санкт-Петербурга может оказаться недостаточным, — заключает Катерина Соболева.
