Ипотека под расчет: чиновники регламентируют цену каждого «квадрата» нового жилья Поделиться
Чиновники всерьез взялись за рынок ипотеки. Замглавы Минстроя Никита Стасишин заявил, что его ведомство намерено поднять вопрос цены квадратного метра для граждан. Разбираться в ситуации придется вместе с Минфином, ЦБ, ФАС и другими госорганами. Цена «квадрата» в новостройках растет из-за ажиотажного спроса на жилье у людей, желающих успеть приобрести недвижимость до повышения ипотечных ставок или отмены льготных программ. Что так сильно тревожит власти и как это отразится на россиянах, «МК» разбирался вместе с экспертами.
Фото: Алексей Меринов
Охладить рынок жилищного кредитования «сильные мира сего» пытаются коллективно. В Госдуме уже предложили поднять первоначальный взнос по льготной ипотеке с 20% до 25%. Напомним, что власти в сентябре увеличивали этот параметр с 15% до 20%, но этого, судя по всему, оказалось недостаточно. В свою очередь, жесткость подхода Банка России к такому вопросу может стать просто заградительной. Регулятор в информационно-аналитическом бюллетене анонсировал введение запрета брать ипотеку при наличии потребкредита, а ведь именно этот вид займа оформляют россияне, чтобы выплатить первоначальный взнос.
Любопытно, что при таком внимании к отрасли со стороны государства сами участники рынка недвижимости словно не желают замечать опасности. Так, по словам директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Романа Родионцева, наличие «пузыря» в профессиональной среде подвергается сомнению. Эксперты различных компаний говорят либо о низкой доле ипотеки в отрасли относительно мирового опыта, либо о низкой доле возврата заемных средств, которая в проектных моделях также учитывает и фактор риска, подчеркнул эксперт.
Однако у Банка России другое мнение. «В сентябре у нас ипотека только за месяц выросла на 4,2%, — замечает глава ЦБ Эльвира Набиуллина. — Эти темпы уже нельзя назвать просто признаками перегрева ипотечного рынка. Здесь мы видим риски». Речь идет не только о льготной ипотеке. Например, по семейной ипотеке в сентябре было выдано около 289 млрд рублей, тогда как по льготной ипотеке — 286 млрд. Ипотека растет пугающими темпами. За сентябрь выдачи достигли 955 млрд против 849 млрд рублей за август. «Рост 12% за месяц! — говорит руководитель аналитического управления банка БКФ Максим Осадчий. — И это в условиях слабого роста экономики. Одна из причин ускорения — огромный разрыв между процентными ставками по ипотеке с господдержкой и ключевой ставкой».
Представители рынка спорят с властями и в вопросе завышенной стоимости квадратного метра. «Присутствие на первичном рынке льготных продуктов не оказало весомого влияния на ценовую политику девелоперов», — утверждает управляющий партнер Prime Life Development Денис Коноваленко. В современных реалиях стоимость новостроек во многом зависит от цены строительных материалов, удорожания рабочей силы и логистики, а также классического варианта в виде стадии строительной готовности проектов, подчеркнул эксперт.
По данным ЦБ, на 1 октября разрыв средних цен между первичным и вторичным рынком составляет 42%. Как напомнил руководитель аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU Олег Репченко, до введения льготной ипотеки в 2020 году разница была около 10%. Цены на первичном рынке жилья искусственно раздулись именно на фоне затянувшейся программы льготной ипотеки: спрос на квартиры увеличивался, а пропорционального роста предложения не произошло, поэтому начали расти цены. На вторичном рынке, где никаких льготных программ и не было, стоимость метра сегодня гораздо ближе к народу, хотя тоже завышена.
«Показателем завышения стоимости квадратного метра на первичном рынке недвижимости является разрыв цен между ним и вторичным рынком, который на конец I квартала 2023 года достиг 40%: цена на первичном рынке жилья составила 127 тыс. рублей за квадратный метр, тогда как на вторичном — всего 91 тыс. рублей, — отмечает Осадчий. — Причина этого разрыва: ипотека с господдержкой распространяется только на первичный рынок жилья. Соответственно, мощный «рычаг» этой ипотеки поднимает только цены на первичку». Наконец-то проблемой перегрева рынка жилья озаботился не только ЦБ, но и профильное ведомство — Минстрой. Однако регулирование цен на конкурентных рынках создает дисбалансы, а их ограничение может привести к дефициту, как это недавно случилось с бензином. Кроме того, ограничение цен на рынке недвижимости чревато снижением качества жилья, предупредил банкир. Что касается рынка недвижимости, то, по мнению основателя агентства недвижимости Development Estate Анастасии Афанасьевой, в итоге всех преобразований может появиться еще один регулятор в виде выбранного властями министерства, решения которого также будут влиять на стоимость квадратного метра.
