«После введения льготной ипотеки спрос на недвижимость растет — почему бы не поднимать цены?»
Феноменальный рост цен на квартиры в эпоху пандемии, вопреки всему, эксперты единодушно подтверждают — кто с удивлением, а кто и с ухмылкой. Еще год назад трудно было представить, что стоимость московского жилья за считанные месяцы вырастет на 20%. Еще сложнее было предположить, что увеличится покупательский спрос на квартиры в провинции, в области. Однако — случилось.
Фото: АГН «Москва»
В декабре 2019 года прогнозы экспертов рынка жилья на 2020-й были позитивными. Но никто и представить не мог, что реальность превзойдет самые смелые ожидания. Такого феерического роста цен на квартиры из-за введения в апреле льготной ипотеки в новейшей российской истории еще не было. Октябрь 2020-го войдет в историю недвижимости как месяц, когда было заключено максимальное количество сделок.
— Мы не планировали, что в 2020 году произойдет рывок на рынке недвижимости, — признается коммерческий директор девелоперской и строительной группы компаний ФСК Ольга Тумайкина. — Я бы не сказала, что в апреле все потенциальные ипотечники побежали покупать квартиры. Люди заняли выжидательную позицию. А в июне-июле, когда мы вышли из карантина, когда открылись офисы продаж, люди, которые не задумывались о немедленной покупке квартиры, поняли, что есть смысл покупать. Сейчас доля ипотечных сделок достигает 95%. Увеличилась доля покупателей по ипотеке в бизнес-классе. Если стандартно кредитами пользовались 50 процентов клиентов, сейчас — 65%. Людям становится выгоднее не забирать деньги из бизнеса, они копят на больший первоначальный взнос, чтобы попасть в льготную ипотеку.
Прогнозировали ли аналитики в конце прошлого года рост цен?
— Прогнозировали как на первичном, так и на вторичном рынках, но не на 15-17%, — говорит руководитель Аналитического центра Циан Алексей Попов. — Рост цен за последние десятилетия на рынке новостроек — рекордный. Выручка застройщиков — рекордная. Количество сделок стало таким же, как и в прошлом году. На вторичном рынке мы фиксируем сохранение объема сделок, как и в прошлом году. Неожиданным для аналитиков стал рост цен, в том числе на аренду жилья. Весной стоимость съемных квартир упала, но осенью подросла.
По его словам, застройщики действовали в рамках обстоятельств. «Они видели, что спрос растет, количество обращений, звонков, просмотров увеличивается — почему бы не поднимать цены? Можно привести в пример достаточно простые расчеты. Весной, до введения льготной ипотеки, ставка составляла 8,7%. Да, были дополнительные программы, но они касались единиц. А обычный человек, покупая квартиру у обычного застройщика, мог рассчитывать на 8,7%. И вдруг в середине апреля руководство страны заявляет: начинается программа льготной ипотеки — 6,5% годовых. Если посчитать разницу в платеже и применить ее к стандартным условиям кредита (первоначальный взнос — 25%, срок ипотеки — 10 лет), скидка составляет 17%. За первые несколько месяцев цены выросли на 13%, то есть львиная доля скидки уже находится в цене».
Жилье в Новой Москве и области в этом году дорожало быстрее, чем в «старой» Москве. «Если бы не было программы льготной ипотеки, упало бы и количество сделок — примерно на 20%, и, возможно, стоимость квадратного метра», — замечает по этому поводу Ольга Тумайкина.
Будут ли расти цены в 2021 году? Алексей Попов полагает, что будут, но медленнее, чем в 2020 году — на 8-9%. Цены и так находятся на высоком уровне. В условиях низкой ключевой ставки Центрального Банка, в условиях низкой доходности депозитов вложения в недвижимость — очевидный инструмент сохранения денег.
— Поскольку льготная ипотека продлена только до середины года, мы рассчитываем, что большая часть роста цен придется на первую половину года. Возможно, будет всплеск, как было в октябре, со стороны людей, которые поднакопят деньги и получат новогодние бонусы, — говорит Ольга Тумайкина.
Как можно поднакопить миллион-другой за полгода, конечно, вопрос. Тем более, что бонусы обычно выплачиваются весной. Некоторый прирост может произойти из-за людей, забравших и планирующих их забрать из банка.
— Если спрос по каким-то причинам упадет, мы придем к ипотеке в 7% без субсидирования государства, — говорит Ольга Тумайкина.
— Хотелось бы, чтобы ставки по ипотеке снижались, — соглашается с коллегой Алексей Попов. — Не так уж важно, под 6,5 или по 7% выдаются ипотечные кредиты, как экономическая ситуация. Не нужно упираться в продление льготной ипотеки. Гораздо важнее думать о восстановлении нормального функционирования экономики в нашей стране. Если будут сняты ограничения, это будет лучше продолжения льготной ипотеки.
