«Дешевого жилья в Москве не осталось»
Впервые с начала пандемии специалисты зафиксировали небольшой рост стоимости аренды квартир в Москве. Согласно исследованию федерального портала «Мир квартир», за последний месяц цены выросли в 89 московских районах (из 125). В среднем, правда, всего лишь на 0,1%. Однако на фоне глобального снижения стоимости съемного жилья за год (до 25%) аналитики заговорили о новых тенденциях.
Фото: АГН «Москва»
Не секрет, что в российскую столицу снова дружно едут на работу мигранты. Связан ли рост цен, хоть и крошечный, с увеличением спроса на аренду квартир?
— Здесь все же обратная зависимость, — полагает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. — На фоне новостей о массовом возвращении мигрантов собственники поднимают цены в объявлениях. Именно поднимают цены — а вот дорожает ли непосредственно аренда, мы утверждать не можем, как не могли и десять лет назад, как не сможем до тех пор, пока рынок не «выйдет из тени». Надо всегда смотреть на статистику по аренде жилья с оглядкой, что это только данные на основании цен в объявлениях. Речь идет только о желании сдать квартиру за определенные деньги. А ведь есть еще торг, есть огромный рынок «закрытой арендной политики», когда жилье сдается и снимается знакомыми, родственниками, по рекомендациям. Цены на этом рынке никогда не озвучиваются, в открытые источники не попадают, на статистике не отражаются.
Глядя на официальные аналитические данные, можно составить картину того, чего хотят наймодатели, а не того, что они получат. А они хотят увеличения ренты. Судя по статистике, в очень дорогих (в центре города) или очень неудобных (дальше 10 километров от МКАД) районах они пока рассчитывать на большие деньги не могут — здесь и годовая, и месячная динамика отрицательная. А в наиболее популярных для съема недорогих спальных районах внутри МКАД спрос, видимо, уже позволяет собственникам требовать больше за право жить в своей квартире.
По статистике, представленной «Миром квартир», арендная ставка однокомнатных квартир в российской столице (если не брать в расчет отдаленные районы Новой Москвы и Зеленоград) стартует с 30 тысяч рублей в месяц. За такую цену можно снять жилье на границе со МКАД. «Пятерка» дешевых районов в пределах МКАД выглядит так: Бирюлево Западное — 32 тысячи рублей в месяц, Капотня — 33 тыс. руб., Бирюлево Восточное и Бибирево — 34 тыс. руб., Ивановское — 35 тыс. руб.
В районах Тимирязевский, Преображенское, Чертаново, Коньково, Теплый Стан, Свиблово, Митино квартира обойдется в 40-50 тысяч рублей (за год стоимость аренды упала на 10-12%). Ну а стоимость предложения съемного жилья на Арбате и в Хамовниках.превышает 100 тысяч рублей (снижение за год соответственно на 18% и 20%).
— С ценообразованием на аренду жилья в Москве всегда было непросто, — продолжает Ирина Доброхотова. — Косвенно влияет необходимость восстановительного ремонта при смене арендатора. По этой причине никто и никогда не будет сдавать в Москве квартиры по 10 тысяч рублей в месяц.
Популярность Москвы как места постоянного пребывания среди молодежи (она является основной группой арендаторов) уже ставилась под сомнение несколько лет назад. Во-первых, появилась возможность покупать компактные студии. А во-вторых, стало ясно, что развлекательная инфраструктура и качественная городская среда развиваются не только в Москве, но и в Подмосковье и во многих региональных центрах. А возможность работать удаленно заставляет лишний раз задуматься, так ли сильно нужно жить именно в столице.
— На рынок выходят квартиры, купленные в прошлом году в инвестиционных целях. Многие из них без ремонта, без мебели, но с перспективой жить в атмосфере ремонтных работ у соседей, — комментирует результаты исследования руководитель аналитического центра «Циан» Алексей Попов. — Конечно, изменение средней цены на 0,1% за месяц назвать «ростом» нельзя. По нашим данным, за последние 30 дней средняя ставка аренды однокомнатной квартиры снизилась на 1,1%, «двушки» подешевели на 1,6%. Похожая динамика (колебания от +2% до -2% в месяц) наблюдается на протяжении всего 2021 года.
Коммерческий директор компании «Страна Девелопмент» Александр Гуторов добавляет, что рост спроса на аренду связан и с ростом цен на покупку-продажу жилья. В прошлом году многие арендаторы благодаря программе льготной ипотеки думали о покупке своей квартиры. Теперь же, в связи ростом стоимости квадратного метра, люди снова возвращаются к аренде. Если не будут введены новые противоэпидемические меры, к концу года можно ожидать роста стоимости съемных квартир на 1-1,5%.
Спрос на аренду в ближайшие месяцы вырастет, пусть и не до уровня конца 2019 года. А значит, вслед за ним начнут «шевелиться» и цены, соглашается Ирина Доброхотова. Впрочем, многое будет зависеть от конкретной квартиры. «Если двадцать лет назад состояние жилья для большинства арендаторов не имело значения, особенно если оно располагалось в хорошем месте, то теперь всем нужен свежий ремонт», — говорит аналитик. Квартиры, которые снимают мигранты, будут дорожать быстрее и сильнее (в процентном выражении). А вот условий для возвращения обеспеченных экспатов нет не только из-за коронавируса, но и из-за санкций, экономики в целом. Их отсутствие во многом ослабляет спрос на сверхдорогую аренду. Жилье в дорогих округах — Центральном и Западном продолжит дешеветь.
— Весной рынок аренды малоактивен, и нынешний год не стал исключением, — рассказывает заместитель директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость» Оксана Полякова. — Да, усредненные цены предложения незначительно увеличились — скорее всего, из-за «вымывания» самого доступного жилья.
Дешевых квартир в Москве не осталось У тех же, что есть в экспозиции, ставки несколько завышены. При личном контакте с арендатором собственникам приходится снижать стоимость. Поэтому можно говорить, что усредненные цены остаются примерно на одном уровне, заключает Оксана Полякова.
